合肥房地产回顾及展望.docVIP

合肥房地产2007年度回望 2007年，合肥楼市是不平静的一年，在这一年中，伴随着政府调控、银行利率调整、二手房征收营业税，个人所得税等诸多因素影响着合肥楼市的发展。而同时，合肥楼市也随着合肥GDP的飞速发展而抓住机遇快速发展。随着合肥大拆违、大建设而一步步创造着奇迹。本专题将从楼市回顾、大行政区楼市情况，回顾了200年合肥整体楼市情况，带你一起解读200年合肥楼市，并且预测了200年合肥楼市发展方向。 2007年全年住宅商品房月均销售面积为74.17万平方米，回看2006年，月均是36.91万平方米，单月超过40万平方米的有6个月，且基本是2006年的下半年。两年间，月售40万平方米住宅商品房保持了8个月，50到100万平方米有5个月。 2007年全市新批预售住宅许可住宅商品房681.57万平方米，网上销售备案890.03万平方米，这就意味着去年把全年新增商品房面积全部卖掉，还“消化”了历年积压积压存量商品房208.46万平方米。（只是面积数字加减，不表示2007新增商品房全部卖掉）。 从下图可以看出，蜀山、包河、新站占据了全市总销售额的55%，尤其是包河区、蜀山区还位于全年住宅商品房销售的第二和第三位，但蜀山、包河、新站三个区还是有区别的，新站区板块开发比较均衡，火车站站前板块、站后板块及西板块，都有不错的销售业绩，较低的销售均价也是助了新站区一臂之力。蜀山区的开发略显不均衡，项目相对集中在长江西路、潜山路、望江西路和合作化南路周边及其合围的区域内，其销售业绩也主要源于此板块。史河路以北、潜山北路、清溪路沿线项目少，相对受消费者冷落，对全区销售业绩贡献不足。包河区就更显不均衡，2007住宅商品房销售业绩主要来自马鞍山南路、太湖东路和望江东路沿线，在徽州大道和金寨路之间及南二环周边明显开发不足。 名次 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 2006年 2007年 2006年 2007年 2006年 2007年 2006年 2007年 1 蜀山区 新站区 蜀山区 蜀山区 蜀山区 蜀山区 高新区 高新区 2 新站区 蜀山区 新站区 新站区 包河区 包河区 政务区 包河区 3 包河区 包河区 包河区 包河区 新站区 新站区 包河区 蜀山区 4 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 庐阳区 政务区 5 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 蜀山区 瑶海区 6 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 庐阳区 7 政务区 政务区 政务区 政务区 政务区 政务区 新站区 新站区 8 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 经开区 滨湖区 9 — 滨湖区 — 滨湖区 — 滨湖区 — 经开区 2007年合肥九区住宅商品房销售排名表 截至2007年11月，合肥市八个中心城区采用招挂方式供应土地仅为190万平方米，大大少于往年的供应。拿地渠道规范化，导致土地拍卖竞争日趋激烈，地价不断提升。2007年合肥土地挂牌、拍卖平均地价达到217万/亩，摊薄容积率后住宅用地楼面地价达到925/平方米。下图为合肥历来土地招拍挂情况： 各年招挂拍情况（万平方米） 　 2004年 2005年 2006年 2007年 住宅类 173.35 301 170.6 101 商业类 39.5 15.9 33.1 32 办公类 0 0.67 30.8 2.2 综合类 157.75 156.2 32 249.9 合计 370.6 473.8 266.5 385.1 2007年，合肥房地产整体市场上涨较快，楼市在次受到投资客的关注。以纯投资、投资兼顾自住为目地的购房群体比例有所上升。购房者控制投资总价导致的最直接结果就是对面积的需求大幅度减少。年初与年末相比，100平方米以内的小三房和80平方米左右的舒适两房成为购房者的首选，约占整体需求的70%以上。见下图：（共六幅，） 从上图我们可以看到在整个购房人群众当中，青年及中青年人群众在购房者中占半数，他们是房地产市场销费的主力军，30岁以下购房者比例大幅上升，由年初的21%上升到年末的60%。 从这张图可以看出，虽然工资有调整，但年轻的购房者与年龄较大的购房者相比，家庭收入不高，一定程度上影响购卖力水平。 在价格预期方面，由于现在购房者将购房区域多定位在二环以外及价格较为便宜的区域，因此预期在3000以下的比例有所上升，但也有一部分购房者对房价的预期较高，基本接近目前3500-4000元/平方米的市场价格，受住宅单价的提高，与年初相比，大多数的消费者选取了控制部份的方式，预期总价