商业项目前期服务内容大纲.docVIP

商业项目前期 市场调研及定位具体服务内容 第一阶段：项目市场研究及初步定位方向研判 一、城市宏观背景及区域市场研究 1、 宏观经济指标分析 a) GDP b) 人均可支配收入 c) 社会零售总额 d) CPI e) 城镇人口变化趋势 f) 房地产市场开发经济指标 2、 城市及区域发展规划 a) 城市发展规划布局 b) 城市产业发展规划 c) 本区域在城市规划中的地位及功能 d) 公共设施现状及区域未来市政建设 e) 交通体系及道路状况 二、项目自身条件分析及资源挖掘 a) 区位和地块自身属性研究 b) 周边环境条件分析 c) 历史沿革及人文社会环境 d) 地块周边交通条件分析 e) 地块限制条件以及可利用的资源 三、商业市场研究 1、城市整体商业市场研究 a) 商业市场发展阶段及发展趋势 b) 商业市场现状 c) 整体商圈格局及分布 d) 整体商业市场供应状况 e) 重点商圈分析 2 主要商业分布 2 消费客群结构 2 商业业态及档次 2 典型商业研究 2、项目所在区域商圈分析 a) 区域商业市场历史沿革 b) 区域商业市场发展现状及发展趋势 c) 区域商业市场需求驱动因素、发展趋势、依存条件 2 未来商业供应及需求分析 2 商家及经营档次 2 主流消费群体及消费者数量、质量、结构 2 商圈消费者消费习惯问卷调查与分析 2 售价/租金情况 2 空置率/出租率、经营状况 2 管理模式分析 d) 区域内竞争项目研究 2 商业与周边物业的价值关系 2 竞争项目竞争要素分析 3、 区域内商业市场总结 a) 业态构成、品牌组合、主力店分布及动向分析 b) 区域商业物业价格分析 c) 消费者构成及消费状况分析 d) 租售价格及经营状况分析 e) 本项目商业机会及发展方向 四、借鉴案例研究 选取案例原则：与本项目区位及交通枢纽功能相近、主题性突出、具备空间设计或特色亮点的国内外成功的全地下空间商业项目。 a) 开发模式 b) 规划模式（指标分配、功能构成及布局） c) 产品模式（业态组合及配置） d) 客户构成（目标客群结构组成及偏好） e) 盈利模式 f) 主题及特色打造 g) 对本项目的借鉴点 五、本项目商业发展方向初判 本阶段提交成果：《市场调研及初步定位报告》（PPT版本）。 一、项目条件与地块价值解析 a) 开发企业背景分析 b) 项目区位及区域概况分析 c) 地形地貌、对外交通、项目规模分析 d) 项目资源分析（市政配套、规划、企业资源等） e) 项目SWOT分析 二、项目驱动模式 a) 项目核心价值点 b) 项目开发模式分析 c) 项目盈利模式分析 三、项目商业定位 1、项目整体定位 a) 整体形象定位 b) 商业主题定位 c) 商业档次定位 2、项目细分定位 a) 目标客户定位 2 本项目目标客户分析 2 区域市场客户细分 2 目标客群偏好及产品诉求 b) 商业业态组合 2 商业业态及业种组合 2 商业业态配比 c) 商业品牌档次定位 d) 商业平面/垂直布局建议 e) 设施及配套建议 四、开发策略与开发计划 a) 盈利模式建议 b) 销售、持有策略建议 c) 开发分期与策略建议 五、项目财务评估 a) 财务分析 b) 成本分析 c) 投资进度分析 d) 收益分析 e) 投资回报分析 f) 社会效益分析 本阶段提交成果：《财务分析与开发策略》（PPT版本）、《可行性研究报告》（PPT版本）。