莆田市宏观环境与商业环境分析报告.ppt

第一部分 市场定位 选择主题，提升物业形象 一层：儿童世界 二层：时尚前沿 三层：日用百货 四层：古玩字画 整顿顺序 在基本保证原有经营业户继续经营的基础上，新的商城整顿顺序如下： 二、四楼同时装修，二楼边装修边经营，原三楼业户上移四楼； 再装修三楼，将原一楼业户上移； 最后装修一楼和地下层，同时在装修二、四楼时就进行一楼“儿童世界”的招商工作。 推广形象定位 近10年的经营，新世界商城在济南走出了一条适合自己发展的经营之路，在市民中有着自己的独特影响。 “老地方，老朋友”既有亲切感，又可以吸引原来的老客户经常光顾。 推广口号 老地方，新感觉 推售策略 管理模式 统一管理，分散经营 定位于“儿童世界”，可以利用英雄山以及济南市妇女儿童活动中心（原济南市妇女儿童文化宫与儿童乐园合并而成）。而且妇儿活动中心大门由向经十一路改为向新世界商城方向。 据调查，仅市妇儿中心1年就培训儿童10000多人次。这个契机非常适合搞儿童用品专卖，包括服装鞋帽、学习用品、益智类玩具、素质教育用品等。 据调查，经十一路人防将从新世界商城拉走大批客户，而且以二层的服装类为主。这是对我们不利的因素。 但我们可以变不利为有利。略微改变二楼的经营业态，并提高经营档次，将这批客户排除在外。 所以定位于“时尚前沿”，既保留原来的服装等，又增加了其它时尚类用品，例如：头饰、手机上的小装饰、身上的贴花、头巾等。 原本一层的日用品在市民中已经有了很高的知名度，不宜去掉，但又不可能占用一楼昂贵的黄金楼层。所以将之调到一层。在提高经营档次的基础上租金比原来略微提高一点，这样可以保障他们的原有利益。 同一楼一样，原三楼的古玩字画也不宜去掉，建议将之调整到四楼，但四楼面积只有三楼的一半，所以，建议适当提高租金以增加竞争性。 第二部分 价格定位 区域供应现状： 10000平方米 人防商城 3000平方米 百旺商厦 4000平方米 马鞍山黄金珠宝古玩城 10000平方米 八一银座购物广场 52000平方米 鲁能泰山广场 体量 名称 区域商业部分租售价格： 平均租价： 2.45元/平方米/天 百旺商厦 平均租价： 2.6元/平方米/天 马鞍山黄金珠宝古玩城 售： 16000元/平方米 鲁能泰山广场 租售价 名称 消费者需求支持： 消费特性： 15% 20% 23% 13% 13% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 商品齐全 价格合理 交通便利 环境舒适 就近购物 来自于山东中原市场研究中心 项目定价： 项目总建筑面积32000平方米，目前代缴费用占租金的25%，初步估算物业管理费占总租金的5%，则净租金占毛租金的70%；投资回报率8% 2.2 1.98 6.4 8.75 2.9 日净租金 66.5 59.5 192.5 262.5 87.5 月净租金 (使用面积） 95 85 275 375 125 月毛租金 （使用面积） 四层 三层 二层 一层 地下 层数 通过调查后发现： 如果本案经过改造，会有大量消费者光顾 项目定价 项目内部各层平均租金如下表： 1.85 4.7 6.5 2.8 日净租金 三层 二层 一层 地下 层数 售价计算公式： 日净租金（使用面积）X年(365天） 售价=——————————————X60% 8% 由此初步估算得出本案售价： 地下一层均价：7600—7800之间 地上一层均价：15000—17000之间 地上二层均价：11000—13000之间 地上三层均价：4700—5200之间 地上四层：初期只租不售 现有经营户如果购买可享受9折优惠。 投资回报率分析 以上只是简单的计算、是按照最保守的回报标准来估算，还没有将商铺的升值潜力计算在内 16万 约1531 8 20 0.5 40 26.4万 约2526.15 13.2 33 1.1 30 27.5万元 约2306 13.78 34.444 1.58 21.8 6万 约74.12 3 7.5 0.75 10 前十年总收益 （年平均返租率8%） 6成10年月供 （元/月） 首付40% （万） 总价 （万） 单价 （万/平米） 面积 （预估/平米) 地下一层 地上一层 地上二层 地上三层 销售总额 5200 13000 17000 8000 单价 3461万 8881万 1.28亿 5840万 销售额 6656 6832 7541 7300 建筑面积 地上三层 地上二层 地上一层 地下一层 初步估算销售总额：3.1亿 第三部分 推售思路 突出新世界商城有了“升级版”，再来此购物，享受的是与以前“逼仄、局促”感完全不一样的体会。 老地方，老朋友 新体验，新感觉 亲切、自然、上口； 有无穷的回味； 一“老”一“新”对比明显，寓意深刻。 针对现有经营户 购买享