2012年土地估价师考试《案例与报告》试题及答案（考前十天强化题目-考前必看）考前强化2012年9月6日整理.docx

土地估价报告改错精选：报告一 土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称 : ××大厦土地使用权拍卖底价评估。二、委托估价方 : ×××房地产开发公司三、受托估价方 : ××市土地评估有限责任公司四、估价对象 : 略五、估价目的 : 该项评估是对×××房地产开发公司开发的××大厦土地使用权进行评估。六、估价依据 :(1) 《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 ;(2) 《中华人民共和国担保法》；(3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ; (4) ××省人民政府、××省国土资源局颁布的有关规定、文件等 ;(5) ××市人民政府、××市国土资源局颁布的有关规定、文件等 ;(6) 委托方提供的相关资料 ;(7) 估价人员实地勘查、调查、收集的资料。七、地价定义 : 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求 , 本次评估的价格是指估价对象土地在 2002 年 3 月 30 日、土地使用年限设定为综合用地的出让最高年限 50 年 , 土地开发程度为宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整条件下的土地使用权价格。八、估价期日 ：2002 年 3 月 25 日至 2002 年 3 月 30 日。九、估价日期 ：2002 年 3 月 30 日。十、估价结果 ： 经估价人员现场查勘和当地市场分析 , 按照地价评估的基本原则和估价程序 , 选择合适的评估方法 , 评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件 下 , 于评估基准日的土地使用权价格为 :土地面积 ：10000m2总地价为 712.82 万美元 , 单位面积地价为 712.82 美元 / m2 。土地估价结果一览表 ( 略 )十一、需要特殊说明的事项1. 本项评估价格是宗地红线外六通 ( 即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通路 ), 红线内场地平整的土地使用权价格 , 不包括红线范围内的基础设施费用。2、本项评估只是为拍卖土地使用权提供价格依据 , 评估人对评估结论用于其他目的的可行性未作研究。3. 本项评估所依据的宗地内房屋建筑面积 , 由委托方负责提供。4. 本评估报告的全文或部分内容公布以前 , 须征得评估机构的书面同意。5. 本评估报告中土地面积的确定 , 以合法的土地勘测定界机构实测面积为准。 6. 本评估报告半年内有效。十二、土地估价师签名 ：姓名签名刘一凡孟新十三、土地估价机构 ：( 盖章 ) ××市地价评估中心二 00 二年三月三十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述 ,1. 土地登记状况 : 估价对象位于××市××路××号 , 距影剧院 500m, 距火车站 1000m, 土地用途为商住综合用地三级地。《国有土地使用证》证号为××市国用 (1999) 字 第××××××××号。土地面积 10000平方米。宗地四至状况略。2. 土地权利状况 ： 估价对象土地所有权属于国家 , 原为×××房地产开发公司于 1999 年 11 月以出让方式取得。该公司由于经营管理不善 , 两年内未进行任何开发活动 , 由政府收回该宗用地土地使用权 , 并组织拍卖 , 拟拍卖用途为商住综合用地。至评估基准日 , 该宗地未设定担保权、地役权等他项权利。3. 建筑物和地上附着物状况 ： 待估宗地上规划建筑物总面积 15000平方米, 为框架结构 , 规划容积率 1.5, 建筑密度 20%,1-3 层为商场 ,4-11 层为住宅 , 商场住宅各层建筑面积均相 等。商场、住宅建筑面积分别为 6000平方米、9000平方米。二、地价影响因素分析( 一 ) 一般因素 ( 略 )( 二 ) 区域因素影响估价对象的区域因素主要有 : 区域位置、交通条件、基础设施状况、产业集聚度、环境质量、未来规划等。1. 区域位置〈略 )2. 交通条件估价对象所处区域内有市区主干道××路、××路纵横分布 , 道路通畅 , 路网密度适中 ,交通较为便利。3. 基础设施状况供水 ： 水资源丰富 , 水质优良。与城市管网相连 , 可向用户提供标准自来水 ;排水 : 排水体制为雨水、污水分流制 ;供电 : 市区内变电站供给 , 保证率较高 ;通讯 : 电信电网覆盖该区域 ;供热 ： 一般由区域内自备锅炉供热。4. 环境质量估价对象所处区域地质状况较好 , 无不良地质现象 ; 有一定大气、噪声污染 , 无明显水污染；5. 未来规划按照××市城市总体规划 , 该区域内对用地情况无具体限制。6. 产业集聚度 ( 略 )( 三 ) 个别因素 ( 略 )第三部分 土地估价一、估价原则1. 替代原则2. 需求与供给原则3. 变动原则4. 协调原则5. 综合分析原则6. 多种方法相结合的原则二、估价方法与估价过程1. 估价方法选择 根据《城镇