【资产评估】第6章-房地产评估.ppt

2、投资利息与投资利润的计算 利息与利润应以总投资作为基数，总投资不考虑其资金来源。计息时最好分时间段计息。如分段较困难，可假设为均衡投资，则： 利息额＝投资总额×50％×土地开发月数×月利息率。 投资利润率通常以房地产开发企业行业平均利润水平为依据取值,并结合市场供求状况确定. … 1 2 3 N 土地使用权一般不存在实体性贬值和功能性贬值，只是在市场极度疲软的情况下，可能会出现土地使用权的经济性贬值。 投资额 时间 总体思路：建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑,通过估算建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。 适用范围：成本法一般适用于不改变用途持续使用的房屋建筑物单独评估其价值的情况。 建筑物评估的成本法 二、建筑物成本构成 建筑物成本通常可归纳成以下五个方面 （一）前期费用:规划费用、勘察费用等、招标费用。 （二）建筑安装工程费。 建筑安装工程是指建筑工程（结构部分、基础部分、装饰部分）和建安工程（管道、电气等）. （三）其他费用 （四）间接费用。 在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税[已废止]及合理利润计算在内。 （五）合理利润 合理利润是指为开发建设房屋建筑物而应获得的平均利润。 应该注意的是在计算工业用厂房时一般不考虑合理利润。 （六）资金成本 　资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑期利息。 在估算资金成本时应注意如下几个问题： 1.资金成本计算时建设工期是指正常建设条件下，完成整个建设项目的合理工期。 2.建设工期的计算与利息率的计算期要一致，如同为年或同为月。 3.计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。 　二、建筑物重置成本的估算方法 测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。 （一）预决算调整法? 决算价格是房屋建筑物的历史成本，重置价值是历史成本用现行单价和费用项目及费用标准调整确定的。 运用预决算调整法确定房屋建筑物的重置全价，调整的内容和要点如下：三材差价、地材价差额、人工费和机械调整费 、其他直接费调整 、计算重置基价 、计算重置成本。 预决算调整法进行评估，必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料。 预决算调整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。 　二、建筑物重置成本的估算方法 测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。 （二）重编预算法? 重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制工程预决算方法，在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按现行标准计算间接成本，从而计算出建筑物重置成本。 用重编预算法计算的重置成本通常与待估建筑物的历史成本有较大差异，其原因包括：技术进步、结构改变、材料用量等。一般适用比较简单的建筑物。 　二、建筑物重置成本的估算方法 测算建筑物重置成本有许多方法，在具体评估过程中，经常采用的是预决算调整法、重编预算法、指数调整法等。 （三）价格指数法? 价格指数调整法是指根据房屋建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。 价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置成本的准确性方面略显不足，应尽量控制其使用范围。 这种方法一般只限用于单位价值小、结构简单，以及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估算。 。 　三、建筑物实体性贬值的计算 ?　建筑物有形损耗率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。?　　 （一）使用年限法?　 使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命的（年限）的比率作为建筑物的有形损耗率；或以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。运用使用年限法的关键在于，测定一个较为合理的建筑物尚可使用年限。 （二）打分法?（P171） 打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。 关键点：打分标准是否科学合理；评估人员对打分标准掌握和运用的水平。 　三、建筑物功能性贬值的计算 ?　建筑物的功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：不合理的设计及结构可能出现建筑物