北京市房地产-三里屯商业项目市场分析.doc)-房市分析.doc

（上部――市场篇）目 录宏观环境因素分析――――――――――――――――――――――1北京市整体房地产市场分析――――――――――――――――――2区域商业市场分析――――――――――――――――――――――4三里屯商业分析―――――――――――――――――――――――5三里屯核心商圈分析―――――――――――――――――――――7项目的SWOT分析――――――――――――――――――――――27项目的市场定位―――――――――――――――――――――――28项目价格体系――――――――――――――――――――――――33附件三里屯商业项目市场分析一．宏观环境因素分析北京市经济现状及发展趋势分析经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%， 批发零售业：全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。房地产业：2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%；全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。旅游业：全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%人口：2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%。2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。居民生活：2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%。人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7%。城市居民恩格尔系数为32.2%。结论： 通过上述指标，各增长率都超过9%，远远高过国家常规水平7%，表明整个宏观经济环境进入快速增长的阶段，尤其房地产的增长速度较快。北京市房地产市场整体分析北京市房地产现状及发展趋势2.1.1供应现状2004全年北京完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。2.1.2需求现状全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；上市进行租售交易的商业地产总量在400万平米左右2.1.3 2005年商业用房发展趋势预期2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右新开工面积在300万平方米左右竣工面积达到170万至180万平方米之间销售面积将突破100万平方米2．2商业政策影响近年来商业地产租金下浮、投资收益降低，利率连续上调显然会大幅度提高“以租养贷”的成本。同时，随着今后房地产税的开征，高档物业持有成本将进一步加大，这样一来高档物业的投资回报率将会明显降低。政策表明，平抑房价仍将是２００５年政府宏观调控的重要组成部分之一，如果今后房贷持续加息，必将会进一步提高投资成本。?去年下半年开始，受宏观调控政策的影响，商业房贷紧缩明显，使商业地产项目获得贷款和申请土地更加困难，开发商对获得的土地和资金会越谨慎，整个行业越理性。国务院2005年初出台的《城市商业网点规划条例》，该条例参照发达国家的做法对商业项目开发听证制度、商业网点的业态结构、布局结构、网点规划管理进行了确定，10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行严格的听证。从西方的经验来看，一般商业地产项目的审批、立项非常严谨，但一旦通过立项，会得到政府支持。可以说，该条例出台对于商业地产行业规范发展将有着较强的实际指导和发展意义。结论: 在短期内市场供应量大的形势下，政府宏观金融调控抑制投资过热和发展速度过快，将对整个房地产行业尤其商业地产的投资销售产生巨大的负面影响，在宏观方面对本项目的销售产生不利因素。（以上数据来源于《北京市2004年统计年鉴》）三．东三环区域商业环境分析3．1区域涉外环境:东三环沿线实质上是北京最早成熟的涉外商圈之一。分布有79个国家的使、领馆，和联合国开发计划署、人口基金署等7个驻华机构。北京已发售的外销公寓70%集中在长虹桥附近，单价1800美元~2500美元；区域拥有像诺基亚公司等大型跨国公司；和凯宾斯基饭店、京城大厦、昆仑饭店、长城喜来登饭店、希尔顿大酒店等四星级以上酒店；以及燕莎中心、亮马河大厦、京城大厦等甲级写字楼，其良好的出租情况和高档的硬件设备为本商