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寻找商业地产成功运营的金钥匙 ——访旭辉国际地产运营机构总裁冯晖 在国内房地产界，冯晖是一个不可思议的人物，身上有着很多琢磨不透的谜团。 温文尔雅的冯晖，瘦高个头，戴副眼镜，镇定自若，给人第一感觉是个做学问的人，很难相信他已在房地产界摸爬滚打了12年，更让人难以相信这样一个斯文的人，却有这么多传奇的经历和表现。 激流勇退的冯晖，放弃了在大型房地产集团高层管理的职位和优越条件，和别人创办了中地行，用先进的经营理念，通过他卓越的运营策划能力，短短两年，使中地行跻身一级代理公司的前列，在业内创造了一个奇迹。 不断超越的冯晖，在中地行鼎盛时期，为寻求个人突破，他又毅然创办了旭辉国际地产运营机构，与他的新伙伴们开始超越自我的二次创业。凭借高起点运作和独特的经营理念，用短短的两年，在国内多个城市取得了当地标志性项目的战略策划与顾问咨询业务，使旭辉国际迅速成长为本土优秀的战略咨询机构之一。 创造奇迹的冯晖,运用其独创的房地产系统运营策划服务模式（RSMO），在中国的房地产市场创造了一个个令业内赞叹的经典案例，演绎了一幕幕地产传奇故事。 坚韧不拔的冯晖，在潮流中不断反思，以“胸怀天下，创新突破”的视野，身体力行，不畏艰难，为推动中国房地产业健康发展而积极探索。 与冯晖对座在咖啡厅里，感受一位年轻企业家的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想…… 【冯晖简历】 12年前，冯晖从一家台资房地产公司做业务员开始介入房地产行业，先后在广州两大地产公司担任高层管理职务。24岁担任大型开发集团外地分公司的副总经理，开始其在国内地产界南征北战的生涯。95年重回广州市场，主持五羊新城中心商业区的发展运营，成为国内最早的综合商业地产项目之一。 1997年冯晖与人合作，创办了中地行，先后了主持了全国著名的奥林匹克花园系列开篇之作——广州奥林匹克花园、广州第一个国家康居示范楼盘保利花园、豪宅经典东山雅筑、主题商城蓝色快线等数十个楼盘。 2002年，冯晖创建旭辉国际地产运营机构，建立了以广州为总部，以香港为依托、以深圳、无锡、武汉、大连等为分公司的全国网络。代表作品有广州东方新世界花园、深圳现代豪园、、无锡嘉德时代广场、保利广场购物公园、杭州太平洋商业中心、大连城市广场及沈阳塔湾欣城等。 冯晖是2000年广州房地产十大风云人物，国内知名房地产实战专家，曾多次到各地发表演讲，获得了广泛的好评。 商业地产——充满诱惑力的大蛋糕 记者：你较早关注商业地产，现在又把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产这么情有独钟呢？ 冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个一个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。 我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。商业是一个城市发展经济的基础，也是城市创造人文价值的核心力。只有城市，才能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的拳头产品---商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。 记者：近两年，我国商业地产发展很快，你谈谈发展的过程？ 冯晖：我国商业地产的发展大概经历了四个阶段，第一阶段是上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资；第二阶段是90年代中期开始大型超市和卖场的兴起；第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马；第四阶段是近年的购物中心及其Shopping Mall和CBD 的建设热潮。 中国加入WTO以后，随着商贸流通业对外资的开放，跨国零售巨头加快了进驻国内市场的步伐，使得商业地产的发展更加快速。同时我国经济持续高速增长，人们的收入不断提高，社会购买力大大提高，促