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xxx小区 一期商业门面投资 投入产出分析报告 二○一六年七月 目 录 第一章 项目背景 2 第二章 基本参数说明 4 第一节 折现率 4 第二节 价值估算 4 第三章 收入测算 14 第一节 出租单价预测 14 第二节 收入测算 18 第四章 成本测算 23 第一节 修理费 23 第二节 折旧摊销费 23 第五章 静态投资回收期 25 第一节 测算说明 25 第二节 现金流入 25 第三节 现金流出 26 第四节 静态投资回收期 26 第六章 结论和建议 32 第一节 结论 32 第二节 建议 32  项目背景 xx六大功能分区中先进制造业区的重要组成部分，是xx东部开放型经济走廊的重要产业平台。为了加快xx产业基地的发展，打造一个宜居宜业的园区。突出xx园区西北角的商业起步区的城市功能，综合布局行政办公中心、科研教育培训中心、中心公园、住宅、餐饮和商贸服务业等，为园区产业发展提供配套服务。 xxx公司其子公司---xx建设开发有限公司计划对名下的xx小区一期商业门面进行整体的包装和运营。营造一个适合于本土化运营的商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。 可以预见，本项目通过打造xxx产业基地核心商圈，填补目前xx产业基地商业配套不足的缺失。为xx产业基地区域经济的发展提供广阔升值空间，有力的带动xx产业基地第三产业结构发展转型，通过项目的整体运营能有效提升xx产业基地的城市形象与品位。其次，商户的入驻和交易，将给xx县政府提供长期、稳定、可观的税收，并且提供上百个的就业岗位。浓厚的商业氛围、商圈的逐步形成能带动所在周边区域的物业及土地升值。使更多项目选择落户xx产业基地，形成区域经济良性互动。 xx产业基地xxx小区位于xx路北侧园区西北角的商住服务区，总建筑面积173002平方米，其中住宅130574平方米，商业门面9966平方米，商务楼面积2589平方米。其中xx产业基地xx小区一期工程总建筑面积63787平方米，商业面积8405平方米，骑楼面积597平方米，一期工程已建设完成，二期开发方案未定。xxxx建设开发有限公司拟将一期工程的商业门面7420平方米（套内面积），总价值6915万元，自行运营管理。 项目体量较大，同时考虑项目周边商业环境很不成熟，存在着投资期限过长，投资收益过低的风险，为测算项目的投资回收期情况，以便采取措施确保项目的顺利招商及高质量的运行，xx经济技术开发区xx产业基地开发有限公司委托我公司就项目的相关情况站在第三方的立场，独立、客观、公正地进行项目财务分析。 我司对该项目的投资回收期进行两种方案的论证，测算该项目投资回收期长短情况，为投资方决策提供依据。因此，本报告将围绕延长培育期及增加年租金增长率的方式进行方案的分析论证。  基本参数说明 第一节 折现率 折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。2006年国家发展与改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》建议社会折现率定为8%。 第二节 价值估算 1、本项目建设运营期内，国家宏观经济、发展模式及相关政策变化较小，对财务分析依赖的计价基础和前提不构成较大影响。 2、本项目采用收益法估算房地产价值 收益法是通过预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 报酬资本化法是收益法中常用的方法，即利用报酬率将估价对象未来各期的净收益折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。在未来净收益按一定比率增长，报酬率不变，收益期限为有限年的情况下，其计算公式为： 其中：A—净收益，Y—报酬率，n—房地产收益年限，g—净收益逐年递增比率 与估价对象类似的房地产用于出租的较多，本次评估假设估价对象于估价时点达到了类似房地产出租的设备及设施、装修水平，在收集市场背景资料及影响价格的一般因素资料、类似房地产的客观租金、空置率、客观成本费用等资料后，在测算估价对象未来各年潜在总收入的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益，扣除其租赁过程中为取得收入需花费的管理费用、维修费用、税金和保险费后，得出估价对象未来各年的净收益，然后按一定的报酬率，求出该房地产的价值。 （1）年有效毛收入的确定 1）空置率和租金损失的确定 估价人员通过对周边出租行情进行调查，区域内出租案例较少，考虑大部分房屋租期为一年，租赁期满后的10～30日后可以重新出租，考虑估价对象所在区域的发展趋势，以及目前xx市的实际出租状况则： 一栋一层空置率=10／365≈2.74% 一栋二层空置率=30／365≈8.22% 二栋一层空置率=30／365≈8.22% 三栋一层空置率=15／365