东银广场的的策划书913.docVIP

PAGE 63PAGE 71————我们与众不同，因为我们更重视做好每一件小事！ 一 期 呈送：广州市东银房地产有限公司 撰写： 日期：2002年9月12日目 录一、前言二、广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.2海珠区住宅市场分析2.3区域竞争对手分析三、项目的基本资料理解及优劣分析3.1项目基本资料理解3.2项目优劣势分析四、项目市场定位4.1地理因素4.2地域因素4.3市场需求4.4自身素质五、价格建议5.1定价依据5.2建议售价5.3定价策略5.4付款方式六、项目的整体规划及包装建议6.1售楼部选址6.2样板层的建立6.3立体绿化先行6.4部分户型间隔修改建议6.5休闲活动中心6.6装修标准6.7免一定年期管理费6.8住宅建筑设计建议6.9小区内部环境建议七、其他建议7.1保安设施建议7.2小区智能化的建议7.3使用“互联网”顶端盒上网7.4物业管理公司建议八、销售计划安排及开售时间8.1销售计划安排8.2开售时间8.3试销期销售建议九、媒体宣传策略9.1总体宣传推广9.2主要宣传媒体9.3报纸广告为重点9.4单张广告为辅十、百富诚对本项目代理之运作模式10.1成立项目专案组十一、结语十二、附件附件一：平面间隔修改建议（图）附件二：豪华装修材料及设备附件三：创意装修材料及设备附件四：《东银广场独家销售代理合同》一、前言 日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。 同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。二、广州市房地产市场分析2.1广州市住宅市场分析2.1.1广州市商品住宅供求关系分析 1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43％，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4％，而2000年比99年减少6.95％，2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%，其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。图1：各年批准预售量与登记成交量比较资料来源：广州市房地产信息中心 在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现大幅增长，之后转为持平或略有下降的趋势，今年原