物业管理政策法规理解与运用-天府新区成都片区物业管理协会.PPTVIP

七、物业服务合同效力（含前期） 问题5：业主以不认可建设单位签订的前期物业服务合同或业主委员会签定的物业服务合同提出抗辩，人民法院支持不支持？ 分析：不支持。 前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件，其签定主体为开发建设单位与物业服务企业，物业服务合同主体为业主委员会与物业服务企业。物业服务纠纷的司法解释中，业主不认可前期物业服务合同或物业服务合同，人民法院不予支持。 在前期物业管理过程中，物业管理区域中的确有特殊原因需要变更物业服务机构的，参照2011年6月生效的《四川省住建厅 关于进一步推进与规范前期物业管理招投标工作的通知》，变更时，建设单位应在原物业服务合同约定的服务内容和标准上，原物业服务企业资质等级、原收费标准不变的情况下，制定选聘方案并向全体业主公示后，按照此规定另聘物业服务企业。 八、物业服务整体合同转让问题 可以分专项服务业务委托，禁止整体转包 九、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则效力问题 属于物业服务合同的组成部分 十、物业费催交手段的效力问题 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费用，物业服务企业请求支付物业费，人民法院应予以支持。 采用书面催收形式进行催收，可以中断诉讼时效