德成中心量价关系建议20140107.docxVIP

谨呈：德成中心量价关系建议2014年1月7日德成中心地处武昌总部经济区中北路，昭示性强；紧邻地铁4号线青鱼嘴站，交通便利，通达性强；位于东湖和沙湖之间，高层景观优势明显；5-21层层高为5.1米，属于目前区域内唯一的LOFT写字楼，另外项目已是现房，具备即买即用的优势。同时项目由于是之前规划的公寓改为的写字楼，在大堂、硬件、配置、装修上相比其他项目劣势明显，无法满足国内外大型企业或本地实力企业的需求，客户定位为成长型企业，总价承受能力姣弱。加上前期推广少，定位不清晰，市场认知度低。项目曾于2012年7月10日进行过一轮公开认筹，但客户积累少，价格抗性大，未能实现销售，影响了在市场上的口碑，目前项目已成现房，再次入市，必须根据市场合理评估量价关系，务必首战告捷，回笼资金。 价格定位说明根据竞品比较得出基准价格本案写字楼分为LOFT和平层两种，目前武昌片区在售写字楼中并无LOFT产品，因此将先采取市场比较法确定平层产品的价格，再参考市场上LOFT产品的溢价水平，来确定本案5-21层LOFT产品的均价。本案所处区域及周边在售写字楼项目较多，现根据地段、品牌、项目现状等选取以下可比性较强的5个项目做参考，来制定本案平层产品的均价。项目名称汉街总部国际1818中心菩提金国际金融中心汇金中心东信资本大厦均价（元/平米）2万1.9万2万1.8万1.8万平层产品价格定位根据以上参照项目的可比性，从地段、交通、规模、商务氛围、外部配套、产品设计、硬件设施等因素出发，制定本项目写字楼产品的当前入市价格。区域因素权重本项目汉街总部国际1818中心菩提金国际金融中心汇金中心东信资本大厦地段15141514151415交通条件12121012111112外部配套129121212119商务氛围12111212111111硬件配置1291112121211产品设计8668685项目规模8586765物业管理8888878景观环境8785866企业品牌5555453加权合计100869594949185权重90.3——20%20%10%10%40%注：上述“硬件配置”一项的得分，是考虑了本案将进行相应改造后的得分。编号楼盘名称均价（元/㎡）权重1汉街总部国际2000020%21818中心1900020%3菩提金国际金融中心2000010%4汇金中心1800010%5东信资本大厦1800040%区域权重根据计算，得出可比项目权重值为18800元/㎡。价格计算：P＝∑pi(i=1、2、……)各楼盘均价×各楼盘权重＝18800参考楼盘平均得分：W ＝∑pi(i=1、2、……)各楼盘总得分×各权重=90.3项目平层参考均价为：86/90.3×18800=17905，取整为18000元/㎡即本案平层产品当前入市基准均价为18000元/㎡LOFT产品价格定位当前市场上LOFT写字楼产品与平层产品相比，溢价空间在20-33%之间，考虑到商务环境、自身层高等影响，本案LOFT溢价水平将进行一定调整：项目大武汉1911IFC金融中心 本案浮动比例层高5.55米5.4米5.1米-3%商务环境汉口新华西建设大道商务圈武昌总部经济区-5%合计——————-8%同时，考虑到LOFT产品的楼层分布为5-21层，而平层产品楼层较高，视野和景观环境比较好，因此溢价水平相对降低5%；综合调整后，本案LOFT溢价水平将在7-20%之间，在此取平均值13.5%，即本案LOFT产品的均价=平层均价*（1+13.5%）=20430元/㎡，建议取整为20500元/㎡即本案LOFT产品当前入市基准均价为20500元/㎡。项目整体均价核算项目建筑面积（㎡）均价（元/㎡）货值（万）5-21层LOFT产品18283.98205003748222-29层平层7680.961800013825整体27093.251893751307根据折算，本案当前入市整体实现的均价为18937元/㎡。竞案项目2013年的去化情况（备案数据）序号楼盘层高（m）面积区间（㎡）成交面积成交均价金额1菩提金国际金融中心4120-1700㎡14066.151669323482 2武汉保利文化广场3.9140332717526238 3武汉·1818中心(二期)2.8（净高）100-1800691.74171761188 4国际城汇金中心4.2200-200019848.881801335754 5汉街·总部国际4.3230-150019017.342016338345 从竞案2013年的去化情况来看，销售额超过3亿的项目有汉街·总部国际和国际城汇金中心，前者是因为项目的影响力和推广力度，后者是因为福星惠誉在片区内几个项目成功开发建立起的口碑和客户基础。中北路沿线的项目菩提金的成交均价最低，为1