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中国地产融资问题研究（上）2004-10-27 10:33:22　 　 作者：中国人民银行上海分行课题组??? 摘要：随着房地产金融的发展壮大，地产融资作为一种独立房地产融资品种，其重要性日益显现。重点对我国地产融资的发展现状、思路、监管等问题进行探讨，并提出了一些针对性建议。?　　地产融资属于房地产融资的总范畴。随着我国房地产市场的日趋成熟和金融体制改革的不断深入，房地产金融也不断发展壮大。随着我国土地产权制度的改革，地产成本占整个房地产成本的比例越来越高，土地使用权流转所产生的融资需求明显上升，地产融资作为一种独立的房地产融资品种，其重要性日益突出.因而，研究我国地产融资的发展现状、思路、监管等问题，对于政策部门制定合理的地产融资政策有着重要的指导意义。?　　1、地产融资问题的提出?　　随着我国土地产权制度由计划经济时期的土地划拨和非流通制度转变为土地有偿使用制度后，尤其是近年来土地使用权转让实行市场化招标拍卖以及政府储备土地的建立，企业和土地储备部门对地产融资的需求日益增加。地产融资是指为进行土地流通而进行的资金筹集、融通的信用活动。地产融资需求的产生，往往是基于投资者购买土地所有权(或使用权，视一国土地制度的不同而定)或整理土地而产生的。在土地可以市场化流转的情况下，购买土地使用权必然需要大量的资金，企业购买土地使用权的过程中也就相应的产生了融资需求，与之相伴，金融机构涉及地产的业务也逐渐增加。?　　目前，我国经济主体对地产流通的资金需求主要包括三部分：(1)非房地产企业基建用地产生的资金需求，目前这类融资主要体现在基建贷款、项目融资方面，很难准确预计其地产融资金额。(2)房地产开发企业、开发区土地开发的地产融资需求。当前，土地使用权投资占有房地产开发项目投资相当高的比重，有些城市甚至达到40%-50%，在房地产市场日趋活跃的情况下，这类融资已成为地产融资的主体。(3)土地储备部门的土地融资需求。近年来土地收购、储备、转让机制已在全国，特别是大中城市逐步建立，土地储备部门为调控土地市场而购买土地使用权的融资需求不断增加，作为政府的调控机构，土地储备部门的自有资金一般不会太多，其购买储备土地也主要依靠外部融资。近年来，金融机构已对土地储备部门发放了一定数量的土地储备贷款，但由于缺乏相应的管理办法和政策，土地储备融资存在一些令人担忧的问题。因而，探索研究制定符合国情的土地金融介入办法，借鉴目前国际上“土地银行”的成功经验，拓宽融资、筹资的渠道，使土地储备机构真正成为土地的调控器已势在必行。?　　土地使用权的流转需要有充足的资金支持，但由于土地供给量在一定时期内是相对稳定的，过度的资金推动又容易诱发地产泡沫，而过高的地产泡沫往往会最终导致金融危机。典型的案例如90年代初期北欧国家房地产泡沫破灭引起的北欧三国银行危机、日本泡沫经济破灭后地价暴跌导致的巨额不良贷款、以及东南亚金融危机等。而我国1992、1993年期间出现的“房地产热”，在个别地区和城市，也出现了典型的地产泡沫现象，导致地产价格暴涨暴跌、商品房大量积压、土地闲置严重，最终反映为银行资金大量沉淀在房地产项目上。?　　面对地产融资的现实需求及其蕴含的潜在风险，我们必须制定合理的地产融资政策，做到既要支持地产流转和房地产开发、土地储备的合理资金需求，又要防止地产泡沫。目前，我国还没有专门系统的地产融资管理办法和政策，零星的管理规定和政策主要体现于房地产金融政策之中，而由于地产的特殊性，地产融资的风险显然要高于房产融资的风险，随着地产融资需求的增长，研究并制定专门的地产融资政策已是现实需要。?　　2、我国地产融资现状?　　伴随着我国土地供应方式的改变、城市区划调整和城市建设步伐的加快，土地作为一种稀缺的资源和生产要素，在国民经济发展过程中的重要性日趋上升。我国自80年代以来，经济已进入起飞阶段，这一时期是经济发展速度快、产业扩展迅速、对土地需求量大的时期，也是地价和土地融资需求快速上升的时期。近年来，我国地产融资取得了较大发展。?　　2.1 我国地产融资的主要形式?　　从融资需求主体上看，我国的地产融资可分为政府地产融资、企业地产融资和个人地产融资。所谓政府地产融资，指相关机构受政府委托或指派，从事土地收购、开发、出让过程中产生的融资需求。这种融资主要表现为政府土地储备机构的融资和各类园区建设过程中的土地融资需求。企业地产融资指房地产企业在从事房地产开发中购置土地使用权时产生的融资需求和非房地产企业创办过程中购买生产建设区的土地使用权时产生的融资需求。由于非房地产企业地产融资一般体现在企业基本建设过程中产生的融资需求中，因此本文中不具体涉及此类融资。个人地产融资，指个人在购买房地产时用于购买土地使用权的融资需求。个人地产融资的产生，主要是基于房产与地产的不可分性，它主要