伟储大厦副楼租售的的策划.doc

伟储大厦副楼租售策划伟储大厦位于贵阳市黄金旱埠——客车站附近，浣沙路浣沙桥头，立云酒店对面。其主楼高23层，副楼15层，主楼为高级商住公寓，副楼为标准写字楼，层高均为3.3米。项目周边情况 （一）需求分析项目所处位置在市西路所辐射的黄金商业圈中，其商业价值浓厚。圈中来自全国各地的生意人都较多，他（她）们所经营的物品在这一地带主要形成了如下几个大的市场：市西百货批发市场、市西化妆品批发市场、浣沙路摩托车市场、客车站布匹批发市场、枣山路和头桥机电市场等。这些市场日货币交易量约数千万，是整个云岩区的主要经济支柱。仔细分析这些市场，不难发现其经营者多为个体经营，生意规模不是很大，他们对写字楼的需求仅处于有无或小量阶段，注重的是其功能方面。伟储的副楼采用的是公寓式酒店设计，基本符合客户心理，而且为全框架结构其变化的机动性较大。（二）供给分析在这一区域内，写字楼并不多，不少人是租用住宅楼来办公。并且现存的写字楼在档次和服务上并未满足客户的需要，现在同区内主要有众厦大厦、立云酒店、汽车三场工作楼、鸿基景苑（未发售），最具竞争性和可比性的主要是众厦大厦和立云酒店。众厦大厦是区域内目前唯一的一幢纯写字楼，但其由于已建成多年，外观陈旧，功能不全，其配套设施也不尽完善。在物管方面普遍反映较差，而且其电力供应设施存在问题，经常停电。但其有价格上的优势，月租18—22元/m2 ，物管1.4元/m2，是这一区域内租金最低写字楼。因为时机的原因，其销售情况尚佳，与本物业相比，其无论从外观、功能、配套、交通上都相差一个档次。立云酒店就在本物业对面，99年以前是一个公寓式住宅的死盘，99年以后，由于更改定位得以盘活，目前租售情况较佳。由于有酒店的支撑，其物管、服务、配套都较为完善，可以说是区域内档次最高的商办两用楼。但其写字楼的形象没有树立，租金也较高，在40—45元/m2之间，物管费1.5元/m2，车位紧缺，其交房标准同本物业一样，只带卫生间和公共部分的装修。本物业与之相比也有着较大的优势，潜力巨大。贵阳市写字楼调查（见附表）项目优劣势分析优势现房出租，即租即用低租金，约30元/m2充足的车位交通方便区域商业气氛浓厚劣势房屋空置多年，外部口碑不好物管公司为新建，无知名度配套设施不完善产品修正建议项目所处区域有着对写字楼的客观需求。本项目现存物业所无法改变的整体性、停车场等多项优势，再在副加值上做一些安排，完全有可能做成区域范围内的名星写字楼，我们在推广上就应该给客户灌输“高档低价，物超所值”的概念。因而我们对本物业做如下修改建议：引进省外先进物管公司作为物业顾问设置热水供应系统大堂为豪华装修，并设立商务中心采用酒店式物管服务设置餐厅，供应早、中、晚餐将主楼住户停车位与办公用停车位分开将主楼住客会所与办公楼共用，利用业主锻炼，洽谈生意专门设置2—3间会议室，小会议室可容纳15—25人，大会议室可容纳25—40人设立服务中心（代办营业执照、税证、邮政代办、火车票、飞机票等）价格策略根据市场情况和项目本身的一些实际情况，我们将项目的价格做如下的考虑：买：只整层销售报价2480元/m2起，实价2380元/m2起，层差30元/m2，一次性付款9.8折。购买写字楼100m2 以上的送一含10年使用权的车位，以后每增加100m2 ，则增加一含10年使用权的车位。租纯租：报价38元/m2 ·月，实价30元/m2 ·月一次性交租三年则免三年物管费，并获两年使用权的车位一个，限前10名；一次性交租两年则两年物管费，并获一年使用权的车位一个，限前10名；一次性交租一年，则免一年的物管费。租售：以租代售，以30元/m2·月出租。前三年内，如客户愿意购买则可将以前所交租金抵做房款。此种方法无优惠。租用优惠（无特殊说明均有如下优惠）租用期间，所有租户可获赠一张康体会所的VIP卡；在××家具公司可购买家具特价优惠；酒店式管理；安置嵌入式床垫；一次性租用三年以上（含三年）的送坐睡两用沙发一套。六、推广策略目标客户：全市范围内的大、中、小型企业，外省企业驻贵阳办事机构，各地州市驻贵阳办事处等。营销推广：以“高档低价，物超所值”为主线，有针对性的对目标客户进行宣传。（一）宣传途径：以布幅广告悬挂于大楼立面，吸引区域型客户。在《商报》、《晚报》上发布征租信息，征集全市内的承租者。以软性文在《都市报》、《晚报》上评述物业各方面特点及区域商业优势。在交通台和新闻广播电台制作为期两个月的电台广告。（二）促销活动竞争租赁。以单张、报纸广告在区域或全市范围宣传物业租赁方法和竞标方法，引起广大目标客户的注意。以“封顶竞标租赁”为主题组织竞标租赁会。每块租赁单位以起价10元/M2，封顶价35元/M2进行竞标。2、