2006山东泰安市调的报告.docVIP

泰安概况 泰安市位于山东省中部，北面与济南市相邻，南与济宁市相连，西隔黄河与聊城市相望，东与莱芜市、临沂市相邻。下辖2区2市2县，分别是泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县。全市面积7762平方公里。泰安市已建成市区面积59平方公里，2003年末，全市有人口547万人，其中农业人口375万人。城区居住人口50多万人。 泰安市经济发展水平在山东省位于中下游水平。泰安是传统的农业主导型城市，二、三产业比重偏低。 泰安是中国优秀旅游城市，泰山每年吸引数百万的海内外游客来泰观光游览。2003年接待国内旅游人数588万，总收入34亿元；其中国际游客3.8万人次。旅游业是泰安经济的重要增长极。 2003年，国内生产总值604.1亿元，社会消费品零售总额185.7亿元，城镇居民人均可支配收入7750元，居民消费支出5788元,其中,交通、通讯支出578.4元，居住支出609.2元，食品支出1868.4元。年末手存现金平均为407元。居民人均住房使用面积18.9平方米。2003年全市农民人均纯收入3350元。农民人均生活消费支出1587元，全市农民人均住房面积达到28.7平方米。 2003年全市实现地方财政收入27.6亿元，全市财政总支出41.5亿元。 2003年年末，全市人民币各项存款余额443.6亿元，其中企业存款余额88.8亿元；储蓄存款余额289.7亿元。贷款迅速增长,全市人民币各项贷款余额319.6亿元；农业贷款余额53.9亿元；工业贷款余额66.8亿元；基建贷款余额25.7亿元，增加7.8亿元，增长43.6%。个人中长期消费贷款19.0亿元,增加8.7亿元,增长84.5%,其中,个人住房贷款余额14.5亿元,增长89.8%。 2003年，全市有各类房地产开发公司75家。全市全年商品房建设投资13.4亿元；全年新开工面积158万平方米，其中住宅136万平方米；全年房屋竣工面积111万平方米，其中住宅100万平方米；全年商品房销售面积62万平方米，其中住宅18万平方米；空置一年以上的房屋有11万平方米，其中住宅9.5万平方米；全年商品房总销售金额8.02亿元,其中住宅7.27亿元。 二、泰安二级住宅市场分析 1、市场概况 泰安市二级住宅市场总体上处于初步发展阶段，集中在2002、2003年开发，主要有龙泽御园、嘉德现代城、国华经典、澳泰山庄、月季花园等。 总体格局 泰安市市区比较小，新开发楼盘没有很明显的区域特点，但从新开发楼盘的集中度看，主要分布于东西两个区域，可大致作如下划分： 板块 东 南 西 北 开发阶段 酝酿期 更新改造 发展高峰期 发展期 开发水平 ◆总体水平不高 ◆开发水平不均衡 外来开发商开发的楼盘定位较高，引入了较多发达城市的概念。户型更加新颖，有比较明显的功能分区；外立面精细、清新、高雅；注重小区景观环境的营造；多数建有小区自身的会所；交房标准高；营销包装专业。当地开发商开发的楼盘户型大多停留在90年代的水平，没有明显的功能分区；外立面粗糙；不注重小区景观环境的营造；没有小区配套的会所；交房标准低；没有明显的营销包装。 价格水平 东 南 西 北 多层 2300-3200 1900-3000 1800-2700 2700-3200 联排别墅 4500-5000 2、典型楼盘 嘉德现代城 ◆项目位置： 位于我司A地块（西面地块）东侧，向阳北大街和温泉路交汇处。 ◆开发团队： 开 发 商：泰安嘉德房地产 发 展 商：浙江嘉德房地产开发有限公司 建筑设计：浙江大学建筑设计研究院 物管顾问：浙江绿城物业管理公司 全案策划：杭州智威广告。 ◆项目概况： 总占地面积320亩，总建筑面积23万平方米，总户数近1800户，容积率1.04，绿化率达41%以上，分两期建设，一期已交付，目前开发的是二期。 此案为略带欧陆气息的现代建筑风格，全部为五层加顶部阁楼的多层住宅。 ◆户型： 户型 2室 3室 4室 5室 面积 98 97-129 140 160、179 ◆销售价格： 住宅售价2600-3300元每平方米，售价2800元每平方米以上的住宅大多带有免费的平台或阁楼，物有所值。沿街商铺无人问津，开发商目前不对外销售，打算免租金1年半招进一部分商家，视情况再决定是否销售。 典型单元现阶段报价 1#-5/5F-02：137.22×3065=420579（三房，送免费阁楼） 7#-5/5F-01：160.37×3320=532428（五房，送免费阁楼） 2#-4/5F-02：112.57×2845=320264（二房二厅） 2#-4/5F-03：121.73×2805=34145（二房二厅） ◆销售状况： 销售状况不佳，目前该案已是现房，但很多户型都有较多选择，性价比高的带平台及阁楼的住宅还有