佳田国际大厦产权式酒店销售的方案.11111DOC.doc

佳田国际大厦产权式酒店销售方案目 录一、项目概况二、酒店业概况（客房为主）三、项目产品功能定位四、产品销售方案五、促销方案一、项目概况佳田国际大厦位于平顶山市迎宾道建设路与行政大道中兴路交汇处，该位置交通便利，因而成为出入鹰城的必经之地，形成了车流量最大的路段。佳田国际大厦由会员制商务会所，高档豪宅，高档写字楼，酒店，地下停车场组合而成，以上几点元素决定了该项目的唯一性，尊贵化，使其有了更高的附加值，但如何打造该项目的功能定位将决定其前平顶山市以优越路与和平街为中心在建设路以北形成了繁荣的商业中心，鹰城人的消费习惯和市场的其他因素决定在我项目从商业的风险性较高，而从事差异化竞争——商务定位则有一定前景。二、酒店业概况平顶山市有全国大型企业神马集团，高压，姚孟电场，红翔电厂，平煤集团等大型能源性企业，决定了鹰城的商务场所需要。鹰城酒店业现况：平 顶 山 酒 店 调 查 表酒店 情况门市价(元)房间数(个)折扣经营配套会议室入住率入住人群大堂装修其他单人间标准间标准套房豪华套房总统套房小中大面积m2级别博泰大酒店208 298 (110个)758158038802726折 中餐厅\阳光茶吧6(20人)41(300人)70~80%团体会议30普通　神马大酒店　340豪华标间39686146662007.6折中、西餐厅\康乐部　　　70%左右协议单位400可以外观比较沉旧锦绣大酒店　148　560　2308.7折　1(30人)　1(100人)60~70%团体会议　　　平顶山宾馆326296526656　858.7折有停车场和中高档消费1　160%左右协议单位　　　和悦宾馆　260 (46个)　680　547.5~8折有停车场1　170%左右协议单位　　　平顶山饭店160大标260小标160380680　3208折中餐厅\休闲茶室\自助餐厅670~75%团体会议300可以　三、项目产品定位1、项目产品功能A、西塔楼概况：西塔楼四 五层为餐饮，（四层面积：1016.53 m2,五层面积：1204.02 m2,合计：2220.55 m2)B、六——十六层为酒店客房（单层面积：1204.02 m2,共13244.42 m2）按每个标准套建20m2计算（公摊按25%计算，使用面积总计约：9933 m2）可做客房约500个。C、十七——二十三层为综合写字楼，面积共计：8000.39 m2D、四——二十三层总销售面积：23465.36 m2 对于以上楼层的原有定位要根据实际情况调整。2、项目市场推广定位平顶山酒店市场虽然总体呈供不应求的态势，但尤以三星级特别是四星级酒店市场缺口最大，这一细分市场将会随着平顶山经济的增长成为市场需求的主导力量。3、项目配套功能佳田国际大厦建筑占地5238.6平米，总建筑面积49910.28平米，绿化率为41%，集甲级智能型写字楼、星级酒店、国际名品商场、国际会议中心、顶级商务会所、经典豪宅、高档餐饮娱乐场所等于多种功能一体，而基础设备（电梯、空调、智能网络系统等）均采用最新世界名牌原装进口产品。佳田国际大厦平顶山市唯一一家超五星级酒店，有高级客房和豪华客房共500间。佳田国际休闲会所名人汇，通贯-1—3层，总建筑面积达1万余平米，紧邻10余条公交线路，预计每天人流量逾10万人次，为城中旺地聚宝盆。集综合与特色于一身的独特定，为客户营造出行业至尊的物业形象。（一）、目标客户群定位：该项目的目标客户群体主要有以下特征： 年龄：集中在25—50之间；职业构成：私营工商业者、厂商、企事业单位中层职位以上的人士、业务员、司机、等；收入：年收入5万元以上收入水平；家庭构成：三口之家或以上，注重家庭观念的人士，为本项目最主要的目标消费群体；（二）、价格定位和策略：定价方案：低开高走价格以2000元/平方米均价入市；采用低开高走的定价策略，根据户型优劣、朝向、位置、层高等具体卖售单位质素，采取差异化定价，使价格总体水平不低于均价2000元/平方米。起价以6个最差质素单位，作为开盘起价.该定价策略以市场价格为基本出发点，细分商品的优劣，公平入市，体现了公平原则，使消费者能够根据商品的质素优劣决定购买。（三）、入市时机的判断和定位四、产品销售方案：提出“产权式酒店”概念：由三方组成：开发商、物业经营者（专业顾问公司）、产权投资者分工：业主购买房产后不用经营，不用打理，与开发商签订五年租约，年回报率8.5%，按月领取，开发商统一招商，统一宣传，统一经营，统一管理，靠其实力打造酒店品牌，加强其附加值。目标客户就是投资者，这些人是“冲动型”的，只有加大销售力度、加强推广攻势、快进快出才能取得较理想的销售结果。 利益：A、开发商进行房产开发和销售，从而赚取利益，物业经营者以经营获取利益，投资者通过投资获取利益。B、开发商资金充足条件