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PAGE 1土地抵押评估风险探析黄孝忠 曹微微摘要：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。在土地抵押的实际操作中，会遇到重复抵押、空头抵押、变现风险、偿还、规划变更、开发、权属瑕疵、价格泡沫等方面的风险，为了避免这些风险，评估机构在做土地抵押评估的时候，就要注意这些问题，采取有效防范措施来解决或避免这些问题的发生。正基于此，本文从这八个方面的风险因素入手，在对这些问题的分析和根据土地抵押评估经验的基础上，提出了改进建议，以此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险的目的。关键字：土地抵押 风险 风险防范随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权需进行评估。由于现行的土地抵押评估存在较多的问题，现将土地使用权抵押评估中存在的风险作如下探讨。缪误之处，期待各位同仁给予指正。一、土地抵押评估的目的土地使用权抵押是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向（抵押权人）履行债务做出的担保行为。土地使用权抵押评估是指为确定土地使用权抵押贷款额度提供价值参考依据，对土地使用权抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。二、土地抵押评估的基本概念1. 土地使用权抵押评估价格：指专业评估机构根据抵押物的实际情况，结合市场行情，通过现场勘察，运用科学评估方法确定出抵押物在特定期日的价值。2. 最高抵押额：抵押权人根据贷款风险，抵押物的特定条件以及法定优先受偿情况确定地在某一土地上最高放贷额。3. 贷款额：指某一具体抵押担保行为所取得的资金数。4. 优先土地抵押受偿权：指土地抵押权实现时，依法先于抵押权受偿的权力。主要包括：补交土地出让金，抵押物处置时的费、税，拖欠工程款及职工工资等。土地抵押以价值的多少为表现形式，风险控制的核心在于价值控制，各种影响因素的作用通过传导最后都通过价值风险表现出来，最终形成：贷款额小于或等于最高抵押额，最高抵押额小于或等于土地使用权抵押评估价格减去优先受偿权部分。三、土地抵押评估风险分类1. 重复抵押风险。1.1部分地区，房地产抵押评估只需到房产管理局备案，而不需到国土资源局备案。在这种情况下，一些企业将部分房产及所有土地进行抵押，到房产局办理他项权证，再将另外的房产及所在土地进行抵押，到房产局办理他项权证，这样造成了土地的重复抵押。1.2土地使用权已经抵押的，在抵押期内将土地开发建设后，以房地产的形式到房地产管理部门办理房地抵押登记，造成土地重复抵押。1.3土地抵押后，声明其国有土地使用证丢失，补领产权证后再次抵押给新的抵押人。1.4一些开发商为了筹集建设资金，将土地进行抵押、在抵押期内开发在建工程，进行预售，而预售房又进行期权抵押，造成重复抵押。2.空头抵押风险。2.1房地产拆迁后，其产权证未能及时收回，若工作不细致，就会造成空抵押现象。2.2目前开发企业和新建企业均在建设期内领取临时土地使用证，如果抵押期限超过临时土地使用期限，也可能形成空头抵押风险。3. 变现风险。3.1由于土地为大宗物品，一旦抵押权清偿因短期变现，难以找到合适的买家，势必造成抵押物价值减损，出现因急于变现带来的变现风险。3.2地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。此类土地在变现时有较大难度。4. 偿还风险。对贷款机构来说，要收回的是贷款本息，而不是直接回收贷款抵押物。所谓土地抵押贷款偿还风险是指由于抵押人违约，不按贷款合同中规定的还款计划还款，从而造成信贷资金损失的情况。具体为：(1)抵押人拒绝偿还债务，认为放弃继续还款能带来更大的收益。这是一种抵押人主动违约行为，与其经济偿还能力无关。只有当房地产价格下跌，抵押物价值下跌幅度大于贷款者购房投资成本时，才出现这种情况。(2)抵押人由于经济状况变差，偿贷的经济能力不足以承担抵押贷款合同的未偿还金额。例如，抵押人欠下了多种债务，在申请贷款时虚报了经济状况，银行工作人员未能认真进行核实调查，以及抵押人遇到意外事故而致伤残，均可能导致偿还风险。5.规划变更风险。5.1当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。5.2部分经营性企业，由于特殊原因，虽拿到国有土地使用证，但相应规