iw1望京B15文化娱乐用地的的策划的方案1.docVIP

望京B15文化娱乐用地策划方案 1 一、项目定位 1 1、项目概况 1 2、项目所处商圈概况 2 3、望京地区及周边商圈的需求分析 3 4、望京地区及周边商圈的商业业态供给分析 4 5、B15地块商业业态分析及确定 6 6、B15商业最能吸引的消费群体 7 二、项目SWOT分析 7 1、项目优势 7 2、项目劣势 8 3、项目的机会 8 4、周边商业对本项目的威胁 8 三、 项目投资估算 9 1、土地费用 9 2、前期费用。 9 3、基础设施费。 9 4、建安工程费。 9 5、开发间接费。 9 6、税费。 10 7、财务成本。 10 8、投资估算 10 四、 项目经营策略 10 五、 项目整合推广策略 11 1、策略概述 11 2、项目营销简要方案： 11 附件： 13 望京B15文化娱乐用地策划方案 一、项目定位 1、项目概况 项目位于朝阳区望京地区新城B区，占地44174.246平米，建筑面积185531.833平米，建筑密度约45%，容积率4 宗地四至： 东：望京一街(阜荣街) 西：南湖渠东路(广顺南大街) 南：望京东路 北：望京北路(阜安西路)望京新城地处朝阳区，东临机场高速公路和京顺路，西抵和平里铁路支线，南邻北四环路，北靠北小河，是北京市总体规划中酒仙桥边缘集团的一部分。总用地面积８６０公顷，其中建设用地５１０公顷，总建筑面积８６０万平方米，其中住宅建筑面积４２０万平方米，总户数为７万户左右，总人口约３０万。其中韩国人等外籍人士站30%，约9万人。 望京新城规划主要分为Ａ、Ｂ两区。Ａ区是居住用地，规划以高密度、大容量、新环境为指导思想，建筑以高层住宅为主，并配以大片绿地，为居民提供舒适 、优美的居住环境；Ｂ区主要为大型公建用地，以大型公共建筑（包括金融、贸易、商业、旅游、文化娱乐等设施）构成整个新城的核心。 望京新城东侧有机场路、京顺路，南临东北四环路，西为规划中北京至平谷的高速路，北有规划中的五环路。区内有南湖渠东路与望京内环路、中环路和外环路，规划中的北京地铁十四号线、十五号线贯穿全区，道路交通十分方便。 十五号线 十四号线 望京新城是北京市在本世纪末规模最大的一块开发建设用地，相当于一座中等规模的城市，被称为“京门首户”，是一座气势恢宏 、包容万象的具有“副都心”性质的体现北京廿一世纪水平---既有国际化、现代化特征，又有东方传统文化气息和北京特色的跨世纪新城。建成后，它将是中国乃至亚洲最大的住宅区。 3、望京地区及周边商圈的需求分析 （1）望京地区人口构成及消费需求 1）人口构成： 按国籍分类：中国人80%，韩国人及外籍人士20% 平均每人年可支配收入40000元，属于中高端社区 按工作分类：在望京电子城、望京新城的高档写字楼上班但不居住的中高薪白领占30%，在望京定居的韩国留学生、商人、白领占30%，本地居民占30%，其它流动人口10% 2）消费需求分析 在望京电子城、望京新城的高档写字楼上班但不居住的中高薪白领： 消费内容：大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、社交场所需求 消费时间：中午午休时间、晚上下班以后 本地居民（3口之家居多）： 消费内容：超市日常购物、大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受、社交场所要求。 消费时间：全天 在望京定居的韩国留学生、商人、白领： 消费内容：超市日常购物、大件购物、休闲娱乐、运动健身、韩式餐饮、文化享受、社交场所要求、美容美体SPA。 消费时间：全天 （2）酒仙桥、北苑家园地区人口构成及消费需求 1）人口构成 大部分是本地居民，人均收入属于中等水平，和望京地区差距较大。 2）消费需求分析 超市日常购物、大件购物、休闲娱乐、运动健身、餐饮、文化享受、社交场所要求。 4、望京地区及周边商圈的商业业态供给分析 （1）望京地区商业业态： 1）望京地区商业业态供给 超市：华联综超、欧尚、沃尔玛、乐天、家乐福、京客隆、天客隆 综合商场：嘉茂购物中心、新世界百货、华堂商场、旺角购物广场、方恒购物中心、望京华彩商业中心 家具商城：宜家、爱家家居 数码家电商城：3家大中、2家国美、苏宁、迪信通、宏图三胞、金飞鸿、中复 餐饮：112家韩国料理、197家小吃快餐、44家川菜、50家火锅、65家面包甜点 休闲娱乐：64家足疗按摩、38家咖啡厅、16家洗浴、8家KTV、5家酒吧、3家电影院、1家剧院 丽人：102家美发店、128家美容/SPA 运动健身：21家健身中心、14家游泳馆、10家羽毛球馆、8家台球馆 结婚：12家婚纱摄影 酒店：1家五星级酒店、11家四星级酒店、12家三星级及经济型酒店 2）望京地区商业业态空白分析 超市：基本上满足需求 综合商场：都是一些小体量的购物中心，品牌不齐全，很难实现一站式购物 家具商城：宜家和爱家都是大体量的家具中心，可以满足望京地区的家居装修需