资产评估学（上册ppt课件166P）.ppt

直接比较法 例：某被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，该类资产的规模经济效益指数为0.6。由此确定被评估资产价值：10×（90/120）=8。41万元。 （4）价格指数法：指以参照物成交价为基础，考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。 直接比较法 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况。 （5）成新率价格调整法：指以参照物成交价为基础，考虑到参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算被评估对象价值的一种方法。 资产评估值=参照物成交价×（评估对象成新率/参照物成新率） 成新率通常按使用年限计算。 该法只适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度差异的情况。 2、类比调整法 是市场法中最基本的评估方法。 该方法不同于直接比较法；它不要求参照物与评估对象之间必须一样或基本一样；只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似，通过对比分析参照物和成交价格之间的差异，就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。 常用的方法有： 类比调整法 （1）市场售价类比法：指以参照物成交价格为基础，考虑评估对象与参照物在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×交易情况修正系数×时间差异修正系数等 或资产评估值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值等。 类比调整法 例：某商业用房，面积为800平方米，现因企业联营，需要进行评估，评估基本准日为2009年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到了3个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体数据如下表： 类比调整法 参照物 A B C 交易单价 5000元/㎡ 5960元/㎡ 5918元/㎡ 成交日期 2009年6月 2009年9月 2009年10月 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 类比调整法 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似，新旧程度相似，故无需对功能因素和参照物因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，3个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域条件好，综合评分分别为107、110、108。当时房产月上涨率为4%。对参照物成交价格进行差异因素的调整如下表： 类比调整法 参照物 A B C 交易单价 5000元/㎡ 5960元/㎡ 5918元/㎡ 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后价格 5467元/㎡ 5418元/㎡ 5480元/㎡ 类比调整法 被评估资产单价=（5467+5418+5480）/3 =5455（元/㎡） 被评估资产总价=5455×800=4364000（元） （2）成本市价法：是指以评估对象现行合理成本为基础，利用参照物成交市价比率来确定评估对象价值的方法。 资产评估值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本） 类比调整法 （3）市盈率乘数法：指以参照物的市盈率作为参数，并以此乘数与评估对象的收益额相乘来估算评估对象价值的方法。这种方法主要适用于企业整体价值评估和长期投权投资评估。 资产评估值=评估对象收益额×参照物市盈率 例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18，则该企业的评估值=1000×18=18000（万元） 四、市场法的优缺点 1、优点 （1）原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一； （2）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势； （3）评估结果易于被各方面接受和理解。 市场法的优缺点 2、缺点 （1）对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础； （2）在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性； （3）该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。 第二节 成本法 一、概念及其适用的前提条件 1、概念：是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 2、成本法适用的前提条件