冠城前期的的策划.docVIP

PAGE 前 言在展开”冠城”（暂名）前期策划建议探讨之前，我想先谈谈“房地产市场边缘化路线”和“主流市场路线”这个话题。“主流市场路线”，从它的产品特征来理解就是在城市人文条件和区位条件都比较成熟的区域提供市场需求量较大的主流产品的产品策略，当然市场供给量也大。“市场边缘化路线”则是在特定的区位和环境条件下开发的，向特定的客户群提供个性化产品的产品策略，需求量不及“主流市场”但需求力特别强。做好“主流市场”讲究的是“质”，长周期的大投入、精雕细琢，然后希望客户在“百里挑一”中选中你，竞争激烈。做好“边缘化路线”讲究的是“形”，这“形”可能就是一种观念，一种生活方式的张扬表现，在于纵“情”包装。找准客户的心理需求后，启动市场很容易，也能形成有力的竞争壁垒。从利润上看，两者的单位利润差不多，但“边缘化路线”总利润远不及“主流市场”，因为“边缘化路线”的量不能做得太大。“冠城”的区位和人文条件的优劣暂且不论。我认为以“主流市场”的“主流产品”来全盘考虑可能将面临极大的市场导入困难，竞争压力和和不容易形成有效客户群体。 “冠城”这样的开发量，利润需要“中流砥柱”。“主流市场”的“主流产品”是要做的、要争的，但一定要策略。任何营销，任何策划，均是建立在某种产品策略基础上的，脱离了这个基础的策划再精彩也只是冰雕艺术品，见不得阳光，经不起市场的考验。形成适合本项目的产品策略是前期营销策划