“华祥·金府路”的项目定位的报告.docVIP

“华祥·金府路”项目定位报告 全域鼎富 2008年6月 目录 第一部分：项目基本面分析 3 一、区域规划 3 二、道路交通规划 3 三、其他相关政策信息 4 第二部分：金府路板块房产分析 6 一、整体发展势态： 6 二、近期区域内土地拍卖情况分析： 6 三、区域市场发展分析： 7 1、住宅部分： 7 1) 供需情况 7 2) 产品特征 8 3) 价格特征 8 4) 典型案列分析 9 5) 在售楼盘销售情况统计分析 16 2、商业部分 16 3、写字楼部分 20 第三部分：项目解读 21 一、项目简介 21 二、地块现状 21 三、周边配套情况 21 第四部分：项目SWOT分析 23 一、项目优势（Strength）分析 23 二、项目劣势（Weakness）分析 24 三、项目机会（Opportunity）分析 25 四、项目威胁(Threat)分析 26 第五部分：项目产品定位 27 一、项目的定位目标 27 二、本项目定位原则 27 三、项目整体定位 28 三、目标客群定位 28 第六部分：建筑产品分析及建议 30 一、市场条件 30 二、规划的中心思想 30 三、规划的基本内容 30 四、建筑产品建议 32 五、人性的规划 34 六、道路交通 35 七、绿化景观设计建议 35 八、建筑产品配套建议 35 第一部分：项目基本面分析 　 一、区域规划 1、金牛区政府对金府五金机电、钢材、照明电气市场群控制发展，进行业态提升和改造，强化商务展示功能，发展专业市场总部经济，目前依托万贯机电城、金府机电城和成都量力钢材市场初步形成面向生产资料交易市场的物流服务站，规划近期保留，着力发展第三方物流，远期随着市场的外迁取消。 2、金府机电大世界作为成都市，金牛区两级政府倾力打造的重点扶持专业市场之一，同时纳入国家市场管理，享受国家级市场扶持政策。政府将最大限度保证（机电）商圈内发展。 3、成都华侨城位于三环路同沙西线交叉口西北侧，地铁7号线上府河站西南侧，。华侨城在“优质生活创想家”的品牌定位的基础上，基于对华侨城都市综合项目整体开发理念的完整认识，创想性地提出了一个全新的概念——“CHD”(中央欢乐区)。CHD是以城市运营及规划发展为前提，以多种城市功能形态为载体，以主题文化和创新机制为保证，集中大量旅游、娱乐、商业等文化产业集群，拥有居住社区、酒店及城市公共空间等配套设施，具备完善的市政交通及良好的生态环境，提供优质生活及文化娱乐的城市核心区域。 成都市最长的高架桥——成彭高架桥将于年内启动建设。该工程还将对新成彭路进行改造，改造后的新成彭路快速进入三环路及金府路分流成彭路入城车流，打通九里堤路，形成定向入城通道，通过九里堤路和商贸大道组织出入城交通。据了解，成彭高速入城段道路将在现有道路的基础上，全线架设高架桥。，起点设在金府路。沿新成彭路架设高架桥，直达绕城高速，全长7公里。届时，高架桥将成为成都中心城区到成彭高速再进入彭州的快速通道。也将大大改变现在从成都出发，经一、二、三环出城，绕道再上成彭高速的拥堵现状。 2、金府路—绕成高速将于2008年进行改造 成都市金府路至绕城高速的交通道路将进行改造，城北主城区将又有一条出城的快速大道。据悉，目前这条快速通道的方案正在紧张规划中，预计2008年该条道路将动工。 从理论上讲，这条道路应该是生活大道，因为从金府路的连接点看，其西连茶店子，东到洞子口和成彭立交一带，从西边看，金府路一带的交通状况较好，不需要进行改造。从东边看，由于蓉北商贸大道以货物运输为主，故该片区的居民确实缺少一条出城的生活大道，即使有北新干道，但从道路的规划看，沙河源片区无法与北新干道直接连通，因此在三环处洞子口一带缺少匝道。所以金府路—绕成高速的道路应该以生活大道为主，且位置应该靠近洞子口。 业界专家对金府路至绕城高速道路的改造都提出了自己的意见，如果道路规划与他们的设想重合，那么未来沙河源片区将会成为成都的又一个快速通道穿插的高品质生活片区。 小结： 从上可知金府路附近的交通将得到极大的改善，以后金府路也必将成为成都出城的一条主干道。 三、其他相关政策信息 1、自2007年11月26日起，成都市规定，驶入三环的货运车辆有了一定的限制：未取得公安交通管理部分核发的《货运汽车城区道路行驶证》的货运机动车，每日早上7时到晚10时禁止在三环路以内的道路上通行，已取得《货运汽车城区道路行驶证》的货运机动车，在城市道路交通高峰期内(早7时至9时，晚17时至21时)禁止在三环以内的道路上行驶 2、今年2月28日，成都市金牛区通过了《金牛区商业网点规划（2007-2020）》。 根据规划，金府商圈内五金机电、钢材、照明电气市场，将“进行业态