南城省府板块市场调研(091113合富).pptVIP

区域价值 长沙处于珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点，同时，长沙也是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市 长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展，长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高 城际角度：长株潭一体化，区域竞争力提升的必然之选，南向融合成为趋势 随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展 区域08年开始逐渐往南拓展、至2010年左右达到顶峰 09年1-10月天心区商品住宅成交137.02万方 随着一季度刚性需求的带动，市场成交稳步上升，今年1-10月份，天心区商品住宅成交量超过137万方，区域市场火爆. 09年1-10月天心区商品住宅均价4203元/平米 南城为09年置业最为火爆区域之一，成交持续良好，直接导致该区域价格上涨较快，已经成为全市价格的高点 天心区1-10月均价为4203元/平米 时代阳光大道以北片区概况 省政府以北片区，多以高层小高层物业为主，多数项目接近尾盘或已经售罄 片区在售项目分布 片区在售项目概况 南城省府片区部分在售项目1-10月销售情况 南城省府片区部分在售项目09年价格变化节点 项目整体基本技术指标 项目整体基本技术指标 项目整体基本技术指标 市场小结 目前市场上销售形式最为火爆的户型面积区间集中在90-120㎡，该部分产品多为经济紧凑型三房，和舒适形2-3房为主，主要顺应了当前形式下的刚性需求客户群体，且以刚性需求为主导的市场形式将在未来持续很长的一段时间。 60平米以下户型也备受市场青睐，该部分户型多以过渡形自住和投资消费所支撑。且位于二环线周边繁华路段的项目销售最为火爆，且去化速度较快。 120-144㎡户型销售形式也较为理想，户型多为舒适形三房或四房，该面积段购房客户主要以改善型需求为主,此类客户更注重产品的宜居性与身份感. 整体市场来看，144㎡以下产品均符合市场需求. 中信新城 09-4-18 开盘日期 4000 均价 1：0.95　 车位比 9 总栋数 约18000 总户数 小高层 建筑类型 45% 覆盖率 法国欧亚印象 建筑设计 44% 绿化率 深圳中信物业 物业管理 1.41 容积率 法国欧亚印象 景观设计 约3000000 住宅（㎡） 长沙合富辉煌地产顾问有限公司 代理商 3172500 建面（㎡） 芙蓉南路与韶山南路交汇处 地址 2250000 占地（㎡） 湖南省中信控股有限公司 开发商 项目信息 项目目前产品配比 14.47% 11 143 四房 5.26% 52.63% 27.63% 套数比 4 134-180 复式 40 80-89 二房 21 55 一房 套数 面积区间(㎡ ) 产品户型 项目目前为二期，仅推出一栋，但之前有团购，所以销售压力不大。 项目目前没有三房产品，二房多为变动性较大产品，但中等面积三房产品稀缺，所以部分置业群体影响销售。 目前剩余多为一房、四房产品。由于总价相对较高，所以去化速率相对不高。 项目客户组成 客户特征 分布 特征 置业特征 关注因素 老师 铁道学院、中南林业科技大学、电大等 普通级别老师， 收入中等，但年终奖较多 换房/价格承受力一般/反复比较 ①生活便利②教育配套 ③性价比④环境 高级别老师 属于功成名就的一群，年龄40岁以上，经济实力强，多有车，接受网络信息渠道，非常有学识　和修养 多次置业／追求舒适社区／喜中低密度物业／习惯纯粹的居家环境／对产品品质要求高／理性对比 ①密度低社区②社区品质及环境③产品及户型 医生 长沙市中心医院 实际收入很高，经济实力较老师强，工作繁忙，压力大，需要放松 换房改善居住条件/月供能力比老师更高/冲动型（易被舒适、轻松氛围打动） ①社区环境②教育配套③生活配套 泛公务员 区、省政府公务员 数量有限，经济实力强，多有车，信息资源多，熟悉区域发展 避免群居/习惯住密度低的社区 ①密度低社区②社区品质及环境③教育配套④生活配套 企事业单位职员 经济实力较强，多有车 注重居住品质/对社区和周边环境纯粹度要求高/二次置业 ①社区品质及环境②教育配套③性价比 其他居民（生意人为主） 以红星商圈、紧邻的东塘商圈、侯家塘商圈 在本区域生活时间长，熟悉区域，认可新南城居住环境 二次置业居多/换房来改善目前的居住条件，价格承受力有限 ①生活便利②教育配套③产品及户型 浙江、广东等地湘籍返乡客以及地级市：株洲客户 —— 中产/眼界开阔/回馈父母/希望享受省会的综合配套的地级市客户 价格承受力强／父母家人喜好为主／社区品质／品牌/接近地级市 ①居家纯粹②社区品质③产品④品牌④地缘位置 项目优劣 项目优势： 地理位置优越，位于长株潭融城的核心区域，未来前景光明 周边高档项