中山北路的项目市场的研究的报告.docVIP

PAGE PAGE 34中山北路项目市场研究报告第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析宏观经济、政策、市政环境分析（1）上海市宏观经济发展状况1.1 GDP与GDP增长率从99年到2002年，上海的国民经济一直平稳快速的运行，GDP总额从99年的4035亿元人民币上升至2002年的5400亿元，基本上保持每年10%左右的增长率。2002年上海人均GDP已经达到4900美元。 根据城市十五规划，今后五年，上海国民经济将保持持续快速健康发展，GDP年均增长率继续高于全国2-3个百分点，到2007年人均GDP达到7500美元左右。健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。图1-1 上海GDP与增长率变化 SKIPIF 1 0 数据来源：上海市统计局，GDP增长率为截至当季末按可比价格计算的增长率。单位：亿元人民币1.2 外商直接投资合同金额98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外，基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而恰恰这些长期驻沪的外方人员将会成为未来上海房地产市场的重要潜在消费者。但此外也应该看到，部分外商投资开始从房地产行业的各个领域挤入，房地产市场资金的复杂化加剧了市场的竞争。图1-2 上海FDI及增长率变化 SKIPIF 1 0 数据来源：上海市统计局，单位：亿美元1.3 房地产投资总额92年以来上海的房地产投资额呈现出波浪型向上抬升发展，经历了土地购置高峰期、房屋建设高峰期、投资建设低靡期和新一轮城市发展四个阶段。99年以来，上海房地产市场走出低谷，投资也开始活跃，2000-2002年房地产市场的投资水平均超过97年第一个波峰。未来三年上海房地产市场将继续保持在650-750亿元水平。房地产投资市场的活跃表明了国内外资本对于上海房地产市场未来发展的乐观和信心。图1-3 上海房地产投资总额变化 SKIPIF 1 0 数据来源：上海市统计局，单位：亿元人民币（2） 重大产业政策上海房地产市场受政策的影响程度较大。97年以来，上海市房地产市场经过了高峰、低潮、高峰的“U”型发展历程。为了更好的引导市场走向成熟，加强宏观调控，上海市政府出台了一系列相应的土地、房贷等方面的政策，取得了很好的效果。2.1 土地政策（1）1992年，土地使用权有偿出让制度全面推行。（2）1994年，全面对内资六类用地实行土地有偿出让。（3）1996年，颁布并实施土地使用权出让办法，加强土地市场管理。（4）2001年，内外销土地并轨，进一步完善房地产市场管理。（5）2002年，全面实行以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权。（6）2003年，上海开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查，进一步规范上海市经营性土地使用权出让工作。2.2 购房政策（1）1998年，住房制度改革的全面推进，售后公房可上市交易。（2）2001年，新的预售标准实施。（3）2001年，内外销商品住宅交易并轨，住宅商品房市场统一。（4）2003年，实行经济适用房价格管理办法。（5）2003年，取消本市非居住房屋租售对象限制。（6）2003年，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。2.3 拉动政策（1）1994年，实行蓝印户口政策。（2）1998年，实行购房退税政策。（3）1999年，实行购房契税补贴政策，由地方财政补贴0.75%的契税，按0.75%征收。2.4 抑制政策（1）2002年，取消蓝印户口政策。（2）2002年，不再延长退税截至时间。（3）2002年，取消购房契税补贴政策。（4）2003年，加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作。（5）2003年，央行出台《应对非典影响做好当前货币信贷工作的通知》。（6）2003年，房地产贷款，应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，限制大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目。（7）2003年，预售标准提高为“结构封顶”。（8）2003年，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。（3）重大城市规划、市政城市建设日新月异。随着新一轮城市改造的进行，轨道交通的建设、苏州河的整治、旧区改造的实施、浦江开发、郊区化计划实施等等一系列改变城市面貌和传统居住理念的重大市政工程相继规划、启动和完工。伴随着世博会的申办成功，整个城市体现出了无限活力。（1）轨道交通1、2、3号线相继开通，其他线路规划及部分施工。（2）苏州河整治工程。（