沈阳市大东区大华水岸福邸的项目营销的方案.doc

大华·水岸福邸 项目营销方案 沈阳项目营销部 目 录 前言___________________________________________________________________________________3 第一部分 区域市场分析_________________________________________________________________ 4 第二部分 东部地区项目分析_____________________________________________________________________13 第三部分 项目的概念策略_______________________________________________________________________19 地块综合分析 ____________________________________________________________________________19 产品基本情况_____________________________________________________________________________20 产品的SWOT分析 _________________________________________________________________________21 项目规划建议 ____________________________________________________________________________24 第四部分 定价策略_______________________________________________________________________71 第五部分 营销策略_______________________________________________________________________80 第六部分 营销阶段划分及费用_____________________________________________________________83 第七部分 结尾___________________________________________________________________________124 前 言 水岸福邸项目位于沈阳市大东区，作为沈阳房地产市场发展较为迅猛、竞争也较为激烈的区域，一个项目的定位直接关系到后期的销售，所以在作一期的推广方案以及整体的概念定位时，更为注重的是产品策略的一个连续性，尤其是整体概念的连续性，以及一期与以后其他组团推出后的衔接工作。 同时结合沈阳本地房地产开发的一些规律和特点，所以在营销方案中更为注重企业文化与本地文化有机的结合，使在产品推广的同时树立企业的形象，达到产品与企业品牌双丰收。 所以在以下的营销方案中的出发点是：以企业品牌为基础、以产品优势为核心、以市场需求为导向。根据房地产项目运作的地域特性，本着“适合本土化”为最重要的原理作出以下报告。 第一部分 区域市场分析 市场概况 1土地供应情况 据沈阳市“十五计划”，从2002年到2010年末，计划每年增加的土地供应量为300万平方米。而2003年成交的274宗土地，其成交面积已达到676万平方米，2004年前5个月全市的土地投放量就已经达到了1386万平方米，其中居住用地面积为1292万平方米，远远高于计划量。 （2003全年及2004年前5个月土地供应量见表1.1.1。） 1.1.2 2004年1至5月，于洪区的土地供应量为全市之首，大东区排在第三位。其中大东区居住用地供应量为238.673万平方米。 （全市各区2004年前5个月土地供应量见表1.1.2。） 1.2住宅销售情况 沈阳市2001年至2003年销售总面积约为1681万平方米。而2004年1~5月全市可供开发的土地面积如果按照容积率为2的话，其总楼面面积约为2584万平方米，已呈现出供过于求的市场现象，其中大东区可供开发的楼面面积约为477.346万平方米。而大东区2001年至2003年三年的销售面积总和约为285万平方米，约占全市销售面积的17%，平均每年销售约为95万平方米。即使从现在起大东区不再有新土地供应，消化477万平方米的住宅也需要5年时间。虽然近两年沈阳房地产市场不断升温，销售情况不断拔高，就算按照现在的大东区市场消化量来计算，在土地投放未增加的情况下，消化477万平方米的住宅也需要近2年的时间。况且大东区还将不断的有新的土地投放，可以预见大东区的房地产市场竞争将是非常激烈的。 （沈阳市2004年