美林银谷营销的策略的报告.pptVIP

项目销售成功的关键 满足消费者内、外两方面的需求： 内：身心上的享受 轻松舒适生活 外：生活品味的体现 广泛的社会认同 因此我们需要的风格是： 一个代表一种生活形态的风格； 一个可以历久弥新的风格； 一个可以增加产品的附加值的风格； 一个提升客户的心理价格的风格。 我们将风格营销贯穿整个推广的过程，达到最有效的传播目的。 我们需要的情调是：档次、文化、古典与现代的结合；情调 对都市中坚有着致命吸引力的是情调。因为虚荣始终是这些现代精英的致命伤。 项目包装形象元素： 咖啡 音乐 书 画 雕塑 鲜花 Action2： 建立强势的第一意象 1、重新定义品味 2、重新诠释优越 一些建筑会永远耸立在那里， 所以它必须适合过去，现在和将来的地理位置 并且和谐地与周边的环境联系起来。 —— 山本理显 品牌行动 项目的推广必须提出一个新思路：跳出房地产做房地产，不只是卖房子，同时营造和销售一种生活方式。 市场营销，未必一定要迎合市场。我们可以寻找市场的空隙引导市场，甚至创造市场。香墅美地便是要通过研究目标人群的消费形态、消费心理，从中找到引导市场的机会。 不管时代如何改变，过去的数千年，人性没有变；今后的数百万年，人性也不会改变。把人性沟通的文章做好，销售、广告、品牌就会有持久的生命力。 项目价格 项目价值 包装展示 形象宣传 成本；市场比较价值；收益还原价值 项目现场体验，可感知的品质认可带来的附加价值。 高端品牌印象所带来心理预期的增值。 产品和市场赋予的实际价值 营销所带来的附加价值 品牌行动 提 升 y=A+f(x) 形象宣传 【推广策略】 延续并提升一期的宣传风格，再深化项目形象和卖点。 制造事件营销，不断的新闻信息，延续市场关注的热度。 竞争对手客户截流，目标客户针对性必杀。 利用渠道，多媒介低成本宣传，达到推广的准确和高效。 利用现场活动和优惠措施带动气氛，积极挖掘潜在客户，实现高覆盖的圈子营销。 产品导入期＋强势推广期 【推广策略】 时间： 目标：形象提升，强势推广、建立信心 推广渠道：产品发布会、户外广告、报纸、网站、活动、电台、短信 诉求重点：产品概念、开盘信息、事件营销，穿插入一期的品质鉴赏和类别墅感念 二期产品概念的导入，在市场建立高端形象并实现差异化；户外广告牌继续维持项目高端形象，通过集中式产品发布会事件及开盘将意向、诚意客户转化为购买客户。 达成目的： 自然延续期 【推广策略】 时间： 目标：延续风格和形象，实现完美销售 推广渠道：户外广告、报纸、活动、短信 诉求重点：产品，实景，标杆形象 通过实景、实物、现房的展示，完成项目的品质诉求；以二期完美收官的姿态延展小户型。 达成目的： 【推广分析】 常规推广所采用的方法有： 报版广告 广告牌 网络广告 建立形象，树立品牌 各类客户精确截流 客户分类渠道营销 本项目建议采用常规的推广方法，并差异化使用实现预期效果。 活动 品牌形象，氛围营造，促进销售 车体广告 目标客户的准确信息传达 【推广策略】/报版 统计调查结果显示报版投放对本项目均起到较好的支持作用，平均每次报版可实现上门16批次，直接成交3套； 必须有效的对报版设计进行合理规划，达到其最大的效果； 《潇湘晨报》发行量相对较多，阅读人群也较为广泛； 而《长沙晚报》主要针对政府机关及企事业单位发行。《三湘都市报》则覆盖了更为广泛的区域范围； 根据本项目的情况，建议使用“一主一辅”的投放方式，以《长沙晚报》为主，《潇湘晨报》为辅，使用版面尽量考虑经济版和新闻版，以半版投放为主； 规范接听电话流程，提高进线有效率。 报版作用较难评估，而它是带动销售的非常有力的手段，应物尽其用 【推广策略】/报版参考 二期无论是产品还是客户层面都可谓是一期的升级版，因此报版风格也需要有一个提升。 浓郁的色彩在报纸中非常醒目，容易引起市民的关注。内敛中蕴涵大气，直观而富有品味。色彩运用更大胆。 陈述的内容是项目的关键卖点并配合该阶段的营销节点。 在中、后期销售中对于重、难点户型可重点配图说明。以使宣传更有针对性。 深沉、浓郁、大气、含蓄的色调充分凸现了项目的品质感和内在价值。 【推广策略】/广告牌 广告牌对本项目具有深化形象的作用，并对特定客户有一定的宣传。也积极扩大了项目的影响力和知名度； 通过广告牌的途径带来的进线、上门、成交均不明显； 目前所使用的路段效果，可考虑定期或根据销售节点更换，并在其他路段增设位置。以增加其实际效果； 根据项目所属的销售阶段，使用规范的文字信息。 广告牌作为形象及销售宣传的重要手段，必不可少。 【推广策略】/广告牌参考 广告语紧密围绕项目主旨，并达到一定高度的调性。 文案要求简明清晰。让人一目了然。 图案设计简洁，直切主题； 配合节点、活