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肇庆新世界花园营销推广策划书《实战篇》初案 目 录 前言 项目理解项目经济技术指标货源统计项目SWOT分析项目核心价值体系分析项目核心价值构成图项目核心价值体系具体阐述项目市场定位项目定位功能定位项目目标客户群定位分析消费层面动态分析第一阶段目标消费群具有如下特征分析第二阶段目标消费群具有如下特征分析项目形象推广策略——攻心战略 小区各建筑组团命名及园林特色项目形象定位组建项目品牌核心竞争力推广模式第一期(B区)的销售阶段推广计划—— 步步为“赢 ”销售时机——把握天时价格定位——优质的性价比入市姿态——高姿态入市，引领潮流媒体组合策略——人际传播、口碑第一第一期（B区）各销售阶段计划总表项目第一期（B区）各销售阶段推广策略及部署引言 在这富饶而美丽的山水之间一个具有国际标准的示范社区即将诞生从此，我们将引导肇庆人的居住理念、生活方式与世界正式接轨这里不仅是高贵、地位、财富的象征更是环保、健康、亲情、教育、宁静、休闲、运动的主旋律充满着激情、时尚、爱意，蕴藏着豁达的阳光、大海的容量、深厚的文化底蕴歌颂人与自然和谐我们倡导的是悠然自如、每天享受海岸渡假的生活模式我们拥有的是唯美的经典建筑我们演绎的是肇庆之最………一、前 言 二OO一年十一月，敝司已提交一份《肇庆新世界花园销售策划书》，主要内容包括肇庆房地产概况、项目理解、定位体系、销售策略几个方面，阐述了本项目的主要策划思路、合作建议及相关市场情况。本案将在《肇庆新世界花园销售策划书》的基础上，针对项目前期分析、定位体系、阶段推广策略及部署、资金回收计划加以重点阐述，尤其是销售前一些具体工作的实施及销售策划的阶段性部署进行了系统分析。是一份创意思维的细化实战策划案，其中蕴涵了锐利的创意思维和专业的操作技能。二、项目理解 项目经济技术指标总用地面积133540平方米总建筑面积354086平方米其中别墅6600平方米多层85634平方米小高层215284平方米公建10000平方米地下室36268平方米规划总户数2842户总人口9947人人口密度247人/公顷容积率2.65建筑密度25.9%总绿化面积53683公共绿化面积22720平方米人均公共绿化面积2.3平方米/人绿化率40.2%2、货源统计 本项目总体货源统计组团住宅可售面积栋数套数第一期32346.889栋（其中4栋6层半，5栋12层半）297第二期73051.3819栋（其中8栋6层半，11栋12层半）672第三期51525.5635栋（其中8栋6层半，5栋12层半、22栋别墅）430第四期147256.8236栋（其中14栋6层半，22栋12层半）1392合计304180.64平方米99栋（其中34栋6层半，43栋12层半22栋别墅）2791套 第一期货源细分基本满足肇庆市主力消费户型,建议增加二房二厅户型.户型套内面积（M2）数量面积小计（M2）面积比率四房二厅110.828套886.562.7%三房二厅90.01-105.41257套25809.7686.5%跃层复式160.55-204.1732套5650.5610.8%合计平均108.91M2297套32346.88100%假设:均价3000元/平方米，实用率预计85%，得出第一期货源总额约为1.1417亿元人民币。3、项目SWOT分析*SWOT分析示图： 优势（S） 劣势（W） 机会（O） 威胁（T） ①项目优势综合考量（S） 项目地块位于中调洪湖旁，毗邻星湖和波海湖，景观优势得天独厚 项目由知名发展商开发，规模超大，规划超前，配套完善，属肇庆市区首个质素最高的豪宅盘 项目距离市中心仅数分钟车程，旺中带静，地段价值高 户型设计及分布符合该区消费主流②项目劣势综合考量（W） 项目现处建设阶段，一定程度上影响买家的置业信心，以及带来一些不可预见因素的变化，如板块竞争对手的增多，地段优势的价值下降，市场环境的变化等等，增加了推广难度。 外围村屋较多，景观不佳，且周边居住气氛及环境未如理想，影响项目档次及消费者信心。③ 市场威胁分析（T） 周边尚有不少已划分地盘的发展商准备动工，这些楼盘的推出将进一步加剧该区域的竞争压力。④市场机会分析（O） 端洲区缺乏具有超前意识、综合配套服务和高素质的大型品牌楼盘，项目的开发能填补区域