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- 2018-06-29 发布于福建
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石家庄某楼盘实战定价的方案
HYPERLINK 中国最庞大的下载资料库 (整理. 版权归原作者所有) 如果您不是在 3722.cn 网站下载此资料的, 不要随意相信. 请访问3722, 加入3722.cn必要时可将此文件解密石家庄某楼盘实战定价方案1、定价思路本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区域是石家庄市房地产开发热点区域,在售楼盘集中,本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似,因此,本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性,因此在确定年价格时,依据以下步骤制定价格方案:第一步:分析项目特点,确定价格制定原则;第二步:根据比较案例选择标准,选择可比案例;第三步:确定价格影响因素;第四步:通过影响因素分析可比案例;第五步:通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格;第六步:分析比准价格,确定项目可实现的市场均价;第七步:调查分析市场案例,确定项目层差、位置差;第八步:确定价格表;第九步:结合项目营销阶段,确定各个阶段可实现的价格;第十步:确定付款方式。? ? ? ? 2、项目价格制定原则(1)、项目特点分析项目全部为多层住宅,南北朝向,分为南北两个组团,其中北组团主要为原有居民回迁区,而南组团为商品住宅区,因此两大组团定位不同,并在以下几个方面形成差异:A、? ? ? ? 户型设计上的差异:北组团户型设计中受回迁房平面户型限制,平面设计较差,主要为2房1厅和1房1厅,建筑面积为40—133平方;而南组团户型设计较为灵活,平面设计好,以3房2厅为主,建筑面积在71—196平方;B、? ? ? ? 组团环境上差异:外部环境中北组团北面临近东货场,噪音、污染较南组团重;内部环境中南组团内部环境设计较优,并富有变化;C、? ? ? ? 楼宇质量上差异:南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位,北组团不具备这一优势。(2)、价格制定方法A、以南北两大组团形成两个价格体系,并且拉开价格差距;B、在制定价格差差时,由于南北组团内各栋楼宇景观差异小,噪音差异大,因此噪音是影响价格差的主要因素;C、北组团户型面积偏小,价格制定主要从总价考虑。3.确定项目可实现均价(1) 市场比较法考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域,项目竞争素质同周边楼盘差异不大,因此选择市场比较法作为项目定价的方法.首先选择市场可比案例,通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格,以最终确定本项目住宅可实现的均价.(2) 调查案例选取选取原则:同类型住宅物业,同一供需区域,位置接近,成交时间相似,成交价格为正常实现的交易价格.根据以上选取原则,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园(二期)、博雅庄园作为可比案例。(3)住宅物业价格影响因素A、因素一:地理位置比较因素?环境:包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻;?交通:车行、管制、公共交通;?配套:学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。B、因素二:楼盘本体素质比较因素?规模;?平面设计:实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等;?设备:供热、智能化、消防;?装修:地面、厨卫、门窗;?外观:立面设计、大堂、会所;?景观;?车位;?开发商;?承建商。C、因素三:物业管理?品牌;?收费;D、因素四:工程形象进度?楼花、准现楼、现楼;?入伙时间;E、? ? ? ? 因素五:营销因素?市场时机;?营销包装等。(4)具体调查结果(略)调查结论:区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大;区域内住宅价格在2400—2900元/平方;燕都花园综合素质与本项目最为相似,其次是宏兴花园、博雅庄园。(5)楼盘对比分析根据以上调研资料,楼盘因素对比如下:? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? 楼盘比较表(住宅)楼盘名称? ? ? ? 权重%? ? ? ? 本项目? ? ? ? 燕都花园? ? ? ? 宏兴花园? ? ? ? 博雅庄园A、地理位置? ? ? ? 40? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 环境? ? ? ? 23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 生活氛围? ? ? ? 5? ? ? ? 100? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 人文氛围? ? ? ? 5? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 自然环境? ? ? ? 6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 治安状况? ? ? ? 4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
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