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博林地产 造纸厂项目初营销报告 2008年5月19日 目 录 第一部分 市场调研 第二部分 项目定位 第三部分 推广策略 第四部分 销售策略 第五部分 包装策略 区域市场概述 竞品楼盘简析 PART 1 市场调研 调查发现，目前凤城市房地产市场尚处于一个不断发展的过渡阶段，受人口、经济环境、地理位置、城市功能定位等众多因素的影响和制约，城市总开发体量较低，去化速度较慢，但可持续发展潜力较高。 产品特征 购买行为 价格分布 区域市场概述 以多层为主，相对畅销 小高层尝试性接受，反应良好 高层仅一个，在建中 小户型公寓产品较多 2、3、4层最受欢迎 特点一 特点二 前几年大户型供应偏多 近年中小户型供给量有所回升 户型相对合理，布局科学 特点三 相对单一 缺乏SOHO、LOFT等创新产品 写字间无新品，早年不合理 公寓概念、定位较为模糊 建筑 户型 形式 产 品 特 征 公寓产品特征 目前，有四个项目在建公寓产品，但运作思路均不清晰、概念模糊。 从硬件配备上看，如会所、电梯、大堂、门窗、中央空调、中央饮用水设备等，均不能满足现代意义上的公寓需要。 从软件服务上看，业主菜单式装修的提供、网络智能化的应用，以及物业管理服务上的精致程度，远远达不到业主要求，公寓产品并没有明显的区别于普通住宅，公寓产品的特质也没能很好地挖掘和体现。 产品特征 购买行为 价格分布 区域市场概述 购买行为特征 1、购买群体以本地中年为主，年轻群体的购买力相对较低，这与区域人口年龄分布有密切关系。 2、随着城市化进程对农村的影响，凤城各乡镇中小企业主、私营业者、公务员等进城置业者也逐渐增多，形成一股新兴潜在购买力量。 3、近年受城市外来开发影响，购房者开始对环境、物业、品牌的要求有所提升，对地段要求相对弱化。 4、在宣传方面，受城市规模所限，购房者能理性选择对比，与大规模地广告宣传相比，他们更信赖亲朋好友的口碑相传。 产品特征 购买行为 价格分布 区域市场概述 价格分布 2006年，主要价格区间在1500~2200元/平 2007年，主要价格区间在2200~2800元/平 2008年，预计价格区间在2500~3500元/平 综观价格上涨幅度，我们可以看出，凤城近年房地产发展迅速，与丹东市其他县市相比，价格迅猛攀升，究其原因，主要有以下几个方面： 1、市中心土地日益稀少。受城市地形布局影响，城市未来规划只能向东转移，东城配套尚待改善，因此，市中心土地、房屋价格迅猛攀升。 2、市场观念的成熟。凤城近年来外埠开发商较多，大盘理念和先进的产品，冲击旧有市场体系和观念，使消费者能够逐渐接受和认可项目的附加值。 3、城市化进程的不断推进，使更多乡镇移民往城市涌入，未来这部分人口还将持续增加。 4、开发运营成本增加。 区域市场概述 竞品楼盘简析 PART 1 市场调研 河畔新城 文昌福邸 鑫康家园 山城花园 聚银嘉缘 竞品楼盘简析 河畔新城（四期） 开发商：新富源地产（福建） 总建筑面积：40万平方（分期） 开发进度：项目分四期开发，目前是第四期。 总户数：四期推出约350套。 建筑形式：多层为主（6层顶），小高层为辅（11层顶），及少量类别墅洋房（十套内） 物业费：0.5~0.8元/平/月 主力户型：三室一厅（110㎡） 两室两厅（90㎡） 售价：小高层2580—2850元/平，均价2720元 多层2370—3260元/平，均价2890元 优惠幅度：一次性付款9.4折，按揭贷款9.5折 四期认购日期：08年5月10日 销售进度：目前认购近70套，认购率约25% 河畔新城（公寓） 2007年中入市，4—9层对外出售，共156套。3层为开发商自留。主力面积为40.66㎡及45.46㎡，一层26户，全部为单向房—东西朝向，毛坯交屋。 该公寓去年销售价格为2445—2800元/㎡，层差非常小，从16—30元/㎡不等，使用年限为70年。公寓销售周期非常之快，认购期间就全部消化完毕，购买群体地域属性中，外地客户比例相对纯住宅部分提高很多，约为40%，购买目的中办公用途比例较大，该公寓距离高速口较近，受交通便利性利好因素，外地与凤城有业务往来的小规模私营企业较为认可。 该开发商在今年7月份将推出另一个公寓项目，位置紧邻河畔公寓，宗地面积近6000㎡，产