第6章 房地产的项目及的项目定位.ppt

广东海洋大学管理学院 周飞 手机69) Email:zhouf@gdou.edu.cn 房地产开发与经营 第1节 土地储备和一级开发项目 第2节 房地产综合开发开发项目 第3节 房地产项目定位 第6章 房地产项目及项目定位 土地储备和一级开发的含义 土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。　 第1节 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发项目的类别 按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目 按照土地储备开发实施的主体不同，土地储备开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目 按照原土地使用方的意愿不同，土地储备开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备开发项目 第1节 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发项目的成本 征地、拆迁补偿费及有关税费 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 市政基础设施建设有关费用 贷款利息 其他费用 第1节 土地储备和一级开发项目 招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用 土地储备和一级开发项目的程序 编制土地储备开发计划 确定土地开发项目 确定土地一级开发主体 办理规划意见、用地手续等有关具体事项 办理立项核准批复 实施征地拆迁和市政建设 组织验收，审核土地成本 纳入土地储备库或直接入市交易 第1节 土地储备和一级开发项目 房地产综合开发的含义 房地产综合开发是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租房地产的行为。 第2节 房地产综合开发项目 房地产综合开发项目的类别 按照开发物业类型的不同，可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目 按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和合作开发 第2节 房地产综合开发项目 住宅房地产开发项目 普通商品住房项目 第2节 房地产综合开发项目 限价商品房项目 第2节 房地产综合开发项目 经济适用房项目 第2节 房地产综合开发项目 廉租房项目 第2节 房地产综合开发项目 独立别墅 双拼别墅 联排别墅 第1节 房地产产品概述 别墅项目 旅游住宅地产项目 第2节 房地产综合开发项目 商业房地产开发项目 写字楼房地产项目 第2节 房地产综合开发项目 商业房地产开发项目 酒店式公寓类房地产项目 第2节 房地产综合开发项目 商业房地产开发项目 旅游酒店房地产项目 第2节 房地产综合开发项目 商业房地产开发项目 商业用房项目 第2节 房地产综合开发项目 工业房地产开发项目 第2节 房地产综合开发项目 工业房地产开发项目 第2节 房地产综合开发项目 工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商模式 综合运作模式 房地产项目定位的含义 房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的引导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。 第3节 房地产项目定位 房地产项目定位的依据 根据产品特色定位 根据客户利益定位 根据使用者类型定位 第3节 房地产项目定位 项目SWOT分析方法 　　SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）的总称。 SWOT分析是对房地产项目内外部条件的各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。 S(优势)) W(劣势) O(机会) T(威胁) SO对策 ST对策 WO对策 WT对策 WO对策 WT对策 第3节 房地产项目定位 　　构造项目SWOT分析矩阵： 　　将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等用排序方式，构造SWOT分析矩阵，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排列出来，而将那些间接的、将要的、少许的、不急的、短暂的影响排列在后面。 第3节 房地产项目定位 S（优势） 地段：属商业与居住两相宜的成熟地段 交通：处于次干道路口，交通便利 配套：紧临家乐福商厦，生活配套完备 教育：重点小学形成了强大支撑 产品：楼盘外装门面形象良好 工程形象：楼盘处于准现楼状态 户型；布局合理 W（劣势） 规模：项目规模较小，难与大盘抗衡 自身配套：单体建筑，缺乏目前市场上流