天津市别墅市场调查的研究的报告.docVIP

天津市别墅市场调查研究报告别墅市场分析报告?一、天津市别墅发展的时间链接：天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的，浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区，其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证，而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，诸如：宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等，带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”，实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺，而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的，当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后，虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世，但并没有给市场一些良性冲击。近两年，随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快，天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移，天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加，这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从2001年到2003年，一批高端别墅产品进入市场，无论从产品形式上，还是开发商的操作经验上，以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有：处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等，处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，通常对住房品质要求较高，因此，别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自2002年开始，天津的别墅市场开始日趋成熟，别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求，天津别墅市场进入了稳步增长的时期。二、天津别墅的区位特点对于别墅而言，由于其产品的高端性、特殊性，必然对选址有一定要求，。天津市的别墅从区位上来讲，也有着明显的地域特征。上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时，水上公园位于天津市的西南方，处于天津整个地区的上风口，空气状况良好，适合居住。同时该地区交通便利，完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达，水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观，水天一色的景致构成了良好的视野。此外，由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离，所以整个大居住环境安静、祥和，非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘，城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣，空气良好、视觉通透，加之自己独创的欧美小镇的自然风情，从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是，“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短，一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。从2001年开始，人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地，随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作，“安居社区”已经被消磨得无影无踪，取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。当然，“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”，处于炙手可热的“奥运版块”，其地理位置优越自不必言。随着2008年的日渐临近，奥运综合配套区的启动，“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。三、天津别墅的产品发展特点浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味，其美更多的体现在建筑本身，但并不属于本土性开发。“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境，内部产品并没有太多的附加元素，由于时间和地域的特点，人们当时的需求更