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房地产策划大全—房地产企业管理 2010房产大师案例集地产营销策划 房地产名企案例 住宅地产营销策划 最新房地产市场研究报告 营销策划、商业地产、管理综合 房地产楼书文案 房地产企业管理 《房地产策划大全—房地产企业管理》  团圆网 www.tuanyuan.tv 房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 第三章 房地产投资收益分析 第一节 概述 房地产投资收益分类 现金流量：租金收入减去各种支出后的余额 避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益 销售收益：销售收入减去开发经营成本 无形收益：心理享受，知名度 房地产投资收益组合 四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 投资收益的构成 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 风险报酬：比储蓄风险大 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利 第二节 拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款 广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 租金收入分析 租金收入=出租价格?出租面积?出租率 几个关系 与地段的关系 与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 与租户信誉的关系 与房地产质量的关系 与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓； 租金方案 等额租金方案 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建 总营运费用分析 维护费：大修：逐年分摊；中小修：随时发生，随时计入成本。 管理费：人员工资、办公费用等 税金：房产税、营业税、城市建设维护费、所得税等 保险：财产险、火险、电梯保险等。 服务费：供热、空调、电梯、清洁等 几个关系： 与房地产质量有关 与维修用材料有关 有管理水平有关 计算资金时间价值的有关公式 符号 I—利息 i—利率 n—计息周期 P—现值 F—终值 A—年金 单利计息法:不考虑利息的时间价值 I=P ?i ? n F=P(1+i? n) 例 复利计息法:考虑利息的时间价值 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 一次支付系列的复利终值公式 等额支付系列的复利资金回收公式 等额支付系列的年金终值公式 偿还抵押贷款分析 抵押贷款：开发商，消费者个人。 房地产抵押贷款的偿还方式 抵押贷款(资金回收、贷款还贷）系数: (A/P,i,n) 例：某公司向银行贷款1200万，要求三年内定期等额偿还，年利率12%，试分别计算按年等额偿还和按月等额偿还的还本付息额。 结余贷款额：每期还贷后余下的贷款额。 结余贷款额=结余贷款占原始贷款之比?原始贷款额 结余贷款占原始贷款之比=原始贷款还贷系数/结余贷款还贷系数 例：公司以一物业向银行抵押贷款1500万，要求10年内按月等额偿还，年利率12%，若5年后该物业转让时，尚欠贷款为多少？ 等额还款方式债务分布 例：求上例的贷款1至5年债务本息分布 年末结余贷款=贷款总额?结余贷款占原始贷款之比 年还贷本息= 年偿付利息=年还贷本息-年偿还本金 年偿付本金=上年结余贷款额-当年结余贷款额 固定还本方式债务分布 例：求上例的贷款固定还本方式还款，1至5年债务本息分布 月付本金=1500万/120月=12.5万 月付利息=期初余额x月利率 =1500x1%=15万 每月付款=月付本金+月付利息 =12.5+15=27.5万 期末余额=期初余额-月付本金 =1500-12.5=1487.5万 抵押贷款与所得税 例：投资185000元，年折旧6000元，所得税率33%，租金收入46000元，营运费用22000元，计算现金流量及投资回报率。 例：抵押贷款：148000元，年偿债额14388元，其中13266元为第一年的利息。 收入所得税使投资者产生了借贷动机 操纵现金流量：降低或延缓营运费用、延缓偿还到期贷款等使短期现金流量显示较高。 第三节 避税收入分析 房地产折旧与所得税 折旧：有形资产的有形损耗和无形损耗 企业所得税 企业所得税=应纳税所得额?所得税税率（33%或15%） 应纳税所得额=收入总额-工商统一税-（经营成本+折旧+摊销+应偿还的借款利息） 折旧费不交纳所得税是房地产投资的一种好处 房地产投资避税收入原理分析 定义应提折 旧的房地产 土地和