房地产的项目销售年度营销计划.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 3上海印象*2013年-2014年营销推广计划2014年房地产市场估析：房地产行业背景宏观调控下的房市：自2012年密集房地产开发量，房地产市场的量价齐升的势头在停滞在下半年，现在看来这是本次当地房地产行业拐点，至今已经有1年有余的时间。也随着时间的推移，也在媒体的“助力”下，市场在成交量的迅速萎缩后，房价的下跌开始频频出现在媒体中，所有的确定的、隐性的消费人群被全面的海量信息包围，疆内各城市房地产市场距离高点的位置出现平稳状态。金融环境下的房市：国内的楼市在去年的空前的调控抑制政策带来的资金困难，不辛的叠加了金融危机，当管理层意思到“下手太重”，伤到房地产行业的筋骨，进而延伸影响到的上下游企业，并带来的企业倒闭，大量失业。行业苦行下的楼市：在2012年前面提到的主要内外因素的合力下，市场的信心迅速瓦解崩溃，原来存在现实购买需求的消费客群迅速转为观望。仍存有购买能力和需求的客群也在开发商的恶意宣传低价的促销下，得到一个经验就是“持币观望，还没到底”消费认知，市场出现恶性循环。理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。但是稳健的投资者在等待2012年度以及2013年第一季度的报告。市场的信心恢复需要时间来聚集。何时结束盘整的格局这有待于疆内，国内市场的整体表现。个人估计：形势会像向好的方面发展，但有待时间考验。需求分析:由于我国的经济成长是依赖于三驾马车的拉动，出口、投资、消费。央行刚刚宣布部的两率下调是几年来最大的力度下调，实际上是向市场发出的积极的货币政策信号，4万亿的基础建设投资在某种程度可以理解为是对房地产行业的实际利好。但由于房地产涉及民生问题，民众整体对房价高位的抗性，虽然地方政府的存在救市冲动，但是中央政府对地产行业继续调控的“表面态势”没有改变，实际是希望房地产市场的稳定，这是主基调。博乐市当前房产市场状况与国内的大部分城市一样出现成交量大幅萎缩，但是不同的是价格没有明显的调整。如果地产市场没有出现最后的一跌，这将留给我们足够的价格空间与形成有利于市场竞争的高性价比。按照往年的经验博乐市的销售经验是：秋收后和来年4月份就会形成购买房产的小高峰。第一部分：销售部署一、 2013年9月之前存量解读依照公司的销售要求，结合目前经济环境与博乐楼市近况，上海印象在本年度主要面临残酷的市场环境与整个区域对高层的不看好的两个重大问题，同时加上前期项目的拆迁问题，销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房（商铺+住宅）情况住宅剩余 约519套 合计面积：58009.66M2 销售额共计：约18433万元商铺剩余面积 约16045.806M2 约剩余204间 均价：7000元 共计约：11232万元 合计总金额约：29665万元二、2013年下半年和2014年度目标解读2013年9月-2014年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：1、前提：2014年度市场能迅速回暖，项目初步具备雏形及成立招商运营中心，让市场看到希望与信心，大型品牌的进入会使商铺部分的销售将有望突破。2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广（正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%）。考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在2013年下半年商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额约1685万，已是相当大的突破。综上所述，2013年下半年集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为19433万，因此要完成任务目标必须建立在天时地利人和的基础上，否则必须重新衡量。结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年农牧民的良好收入和2014年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年下半年和2014年度的营销任务做如下大致安排：按完成可销售住宅总量的75%作为销售最底值控制，即住宅389套，商铺153间，总销售金额13824万元（非回款量），加上商铺销售金额8424万元 合计22248万元，争取在此基础上突破。营销周期起止时间销售目标累计套数完成销售额第一阶段：该阶段为预热期2013年9月--2013年10月10%45（住宅）=======18（商铺）2225万元第二阶段：该阶段为购房旺季2013年11月--2013年12月15%60（住宅）========33（商铺）3337万元第三阶段：该阶段为持续