同致行韶关悦华龙州岛的项目二期房地产的项目定位的报告82页.pptVIP

碧桂园挺进韶关市场 产品策略 碧桂园假日半岛(花都/清远) 选址、开发策略 产品和价格策略 碧桂园项目园林规划、产品设计模式 洋房、别墅产品可供选择的范围宽泛，呈多样化 户型设计充分考虑采光，每间房都有大幅的落地玻璃窗。 建筑风格耳目一新 独立别墅、洋房、连排别墅、会所、酒店大规模建设，配套齐 总体布局、园林景观、配套设施有显著的创新 带装修、带园林园艺送花园面积 碧桂园项目开发模式 本土企业开发特点 2007年未来供应格局 2007年竞争产品供应格局 未来市场竞争格局 碧桂园以其成熟的开发模式，其物业类型、物业档次和价格将与本项目产生直面竞争； 本土开发企业未来市场供应的三房、四房主力户型将会流本项目的客户资源，吸纳韶关有限的需求市场，从而形成潜在竞争； 未来市场应对策略 总价控制，发挥一期已有优势，通过区域潜力，提升价值，与碧桂园形成差异化； 降低成本，在产品上形成市场差异化，迅速吸纳有效市场容量； 完善配套，提升产品价值 1、开通住户专车三年，分别通向火车站、韶钢、马坝等地； 2、开通名校直通大巴； 3、打造艺术主题名牌幼儿园； 4、完善生活配套，增加部分商业面积； 类比项目配套策略 商业配套定位依据参数 社区商业街的适当形式 社区商业需要根据社区规模，社区居民到达的距离选择布局形式； 一般沿小区主要出入口或沿主要道路布置； 商业街长度控制在800m以内； 商业街商铺最好采用有遮盖形式的设计； 重视环境设计，统一规划； 规划商业业态； 一定规模的主力店、品牌连锁店进驻，吸引人流。 招商海月1—2期 蔚蓝海岸1—3期 阳光棕榈园1—3期 星海名城1—2期 四季花城 本项目商业总面积建议 遵循以上大盘商业规划规律,本项总建筑面积22万平方米,按1.2-1.5%计算商业供应面积应在3000－3300平方米 一期已有1500平方米的商业，后期商业面积供给需1500-1800平方米 蔚蓝海岸1-3期 阳光棕榈园 金色家园 星海名城 本项目业态规划定位建议 根据以上类比项目可知单店面积规律为50-100平方米之间，而价格越高的住宅，越能吸引使用规模大的商铺的品牌购物、休闲、娱乐商家，占用越多社区商业面积，所住宅价格越高的社区，相应单店平均面积就越大。因此建议本项目单店主力面积为60-100平方米 100.00% 100.00% 64565 475 —— —— 合计 16.11% 10400 65 160±5 4*2*2 24.24% 8.13% 22.53% 8.84% 15650 5250 42 125±5 3*2*2 退台洋房 26.55% 26.74% 17145 127 135±5 3*2*2+1 84.64% 60.40% 33.84% 66.74% 40.00% 13.68% 38995 21850 190 115±5 3*2*2 花园洋房 洋房 4.46% 2880 16 180±5 4房及以上 8.67% 4.21% 6.74% 3.37% 5600 2720 16 170±5 4房及以上 联排别墅 2.39% 1540 7 220±5 4房及以上 4.55% 2.17% 2.95% 1.47% 2940 1400 7 200±5 4房及以上 双拼别墅 0.54% 0.21% 350 1 350±5 5房及以上 0.43% 0.21% 280 1 280±5 4房及以上 15.36% 2.14% 1.16% 1.05% 0.63% 3.37% 1380 750 3 250±5 4房及以上 独立别墅 别墅 建面比 套数比 户型面积合计（㎡） 户型数量(套) 户型面积（㎡） 户型 建筑类型 户型配置方案 说明：物业类型比例依据《物业配置三》 房型及比例配置 第三部分：产品定位篇 5、产品－客户分析 115±5 ㎡三房客户群 125±5洋房三房客户群 135±5㎡洋房客户群 160±㎡洋房客户群 TH客户群 别墅 客户群 35-45岁，私营业主、政府领导或企业中高层领导，多次置业者，实力购买阶层，摆脱简单功能型置业需求，对生活品质有一定的要求 30-35，企业中层领导或私营业主，收入稳定、支付能力较强，看重产品的独特设计特点，对生活品质有较高追求； 40岁以上，多次置业，私企老板、政府高层领导以及外企领导等社会塔尖人士，对物业的品质及居住环境，以及社区服务管理等软环境有很高的要求，总价承受能力较强 25-35岁，年龄置业群体，首次置业居多，二口之家，有一定的个人积蓄，独立购房或依靠父母资助购房，对总价的承受能力有限 30-40岁，企业中层领导或政府公务员，及私营业主，有稳定的家庭收入，家庭结构为三口之家或三代同堂，兼顾考虑照顾父母起居 35-45岁，洋房升级版置业群体，政府领导、私营老板、企业高