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第 PAGE 56 页，共 NUMPAGES 56 页同人西宁路项目策略提案宝资杰房地产项目咨询有限公司二零零九年十月六日宝资通观点宝资通认为，准确找出影响项目发展成败的核心营销难题，并提出解决该难题行之有效的应对之策，才是真正创新可行的营销策划案！目 录第一部分 了解背景，审时度势一、宏观环境简析1、宏观经济背景2、政策预期3、宝资通宏观经济观点二、城市背景简析1、2009年南宁房地产整体状况2、城市未来市场供求分析3、城市销售价格发展趋势4、城市房地产未来发展趋势研判三、项目区域状况分析1、西乡塘块版价值分析2、西乡塘片区行业价格发展趋势3、西乡塘片区市场供求分析第二部分 知已知彼，百战不殆一、相思湖板块资源禀赋分析1、相思湖板块资源状况2、相思湖新区资源禀赋分析二、项目地块自身现状分析1、地块相关规划指标2、项目地块位置3、项目地块现状4、地块周边配套5、地块周边交通配套6、项目地块指标体系三、项目地块资源条件论述第三部分 综合论证，找出矛盾一、项目发展背景综述1、区域市场背景综述2、项目自身资源禀赋条件3、行业发展趋势二、项目营销难点综合分析三、项目营销问题找出第四部分 寻求客群，了解客群一、目标客群轮廓的描绘二、目标客群阶层特征的剖析第五部分 解决难题，寻找对策一、市场客群购买决策模型研究二、影响客群购买决定因素的思考1、关于自住型客群购买决策研究2、关于投资型客群购买决策研究3、影响项目客群购房因素的确定三、营销问题的解决，项目应对之策的提出1、营销问题应对之策的提出2、宝资通关于产品如何创新的思考及建议第六部分 产品创新，引领市场一、满足客户生活私密性的户型产品创新1、户型室内空间布局的创新2、户型室内平面布局的创新3、项目户型配比建议二、满足客户日常生活需求的社区配套针对性规划三、满足客户对社会身份认同感的楼盘形象设计四、满足客户对居住舒适度追求的整体规划第七部分 掌握节奏，有序开发第八部分 体验营销，展现品质一、如何以最具冲击力的方式展现我们产品品质二、关于体验式营销核心的思考三、关于体验式营销展示效果的思考四、关于本项目体验式营销平台搭建若干建议1、实体品质体验2、中央形象展示第九部分 销售创新，锁定客户一、关于成功销售模式的理解二、关于本项目销售模式创新的思考1、对消费潮流发展趋势高度适应：精装修房发售2、百货零售业成功销售模式的嫁接运用：购房消费券三、关于本项目销售节点及周期的思考1、项目入市销售建议2、项目销售价格建议3、项目销售周期划分第十部分 推广造势，树立品牌一、本项目营销推广目标1、项目品牌的树立2、企业形象的树立3、项目销售力的推动二、 项目营销推广策略1、营销推广核心及方向建议2、项目营销推广调性的思考及建议3、项目推广案名思考及建议4、项目推广主题思考及建议5、项目推广节奏控制建议6、项目推广渠道组合建议三、关于营销推广活动的思考及建议第十一部分携手共进，共享成功第一部分 了解背景，审时度势任何楼盘的发展，与宏观经济背景、城市背景以及区域背景的发展息息相关，了解楼盘所处时代背景特征，是我们制定项目发展策略的基础所在！一、宏观环境简析1、宏观经济背景金融系统实行宽松的流动性政策，是09年股市楼市上涨的直接推动力，近期CPI连月下降，指明短期内存在通胀的可能。预计央行未来在利率调整上趋谨慎，降息空间非常有限，近期澳大利亚央行更是全球首次加息，因此在项目发展周期内，市场能否继续保待充裕的流动性，充满了不确定因素。宝资通经济观点：由于目前房地产行业的复苏在一定程度上受到了流动性的推动,而不完全是城市住宅供求平衡所致，因此未来它将更容易受到流动性紧缩和其他宏观政策变动的影响。2、政策预期随着二季度以来楼价迅猛飙升，部分城市房价创历史新高，天价地块频出，加上近期中国经济有企稳复苏的迹象，因此央行对地产政策态度逐渐转向，近期以工行为首的大行及部分股份制银行已收到通知：各楼盘二套房贷不再享有七折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策，二套房贷政策骤然趋紧。宝资通政策观点：预计下阶段地产政策以稳定成交量和控制房价过快上涨为主。3、宝资通宏观经济观点目前来看，中国经济是否企稳回升还需时间及更多数据考证，房地产投资增长越强劲，房价上涨过快，将使中国经济增长的波动和风险增加，政府推出更多经济刺激措施的必要性就越低，政府将严格执行现有的对房地产行业的监管和条规，因此宝资通对宏观经济观点为：09年量价齐升的火爆局面缺乏坚实的支撑基础，地产行业未来的发展，因经济因素的影响充满了不确定性。二、城市背景简析1、2009年南宁房地产整体状况在受政策层面和购房者购房热情的影响，2009年1~8月，南宁销售面积为445.65万平方米、完成交易金额198.23亿元，住宅均价为4448.21元/㎡