深圳市H投资有限公司Y的项目投资风险控制.docVIP

深圳市H投资有限公司Y项目投资风险控制第三章丫项目一般风险分析3.1项目背景介绍3.1.1项目背景及市场分析深圳地产市场近几年波动较大，均价及成交面积根据市场调查在06年中达到高峰，随后急剧萎缩，说明其市场受国六条影响较为严重，经历了06年下半年到07年上半年的平稳低谷期后，市场正在逐渐回暖，均价己接近历史高位，成交面积也在稳步上升中。目前宝安房地产发展的热点区域集中在市府周边，依托政府对此区域基础设施的大量投入，整体发展迅速，周边主要楼盘有香格里拉花园、万家华庭、国际商务广场，销售价格偏高，达到18000一25000元/平方米，目前小区规模较大的不多，有汇景名苑、本地块东边的百姓家园，城市港湾等。靠近市一中学区的仅有百姓家园，且百姓家园属于安居房，在小区配套上仅属于一般档次。本地块位于百姓家园的西侧，靠近商业东街，就开发时段和开发区域来说潜能较大。本小区在整体的设计上和环境配套上要优越于百姓家园，这就为本地块的开发打下了一定的基础，开发前景较好。3.1.2项目介绍本项目用地位于深圳龙华，景元路商业东街末端，地块南侧均为农民自建房，但规划较为整洁。北侧临景元商业东街，东侧临规划路。西侧商业街内购物方便，宾馆、银行、药店等齐全，东侧紧邻深圳大型安置小区百姓人家。项目周边配套设施完善，校区众多，居住环境尚可。所处位置交通便利，周边主要道路有疏港大道、市府大道、枫南路、机场路以及景元路、机场新路、椒东路等，公交运行方便，出入口较多，居民通行方便。1、定位原则本项目地处宝安区商业街东端头，小区周边环境有待于改善，东临百姓家园，但入住率不高，再加上宝安化工区对本项目稍有影响，销售群体多为中端客户。由于有一条规划路将地块分割为一大一小两块地，东侧地块面积较大，所以初步定位将东侧布置为较高档的住宅区域，而西侧地块相对较小，环境设施和绿化配套无法实施，只能将其布置为中档的公寓。2、类型定位(1)层数定位:小高层、高层即可，但由于规划要求建筑总高要蕊40米，考虑到裙房两层商业用房的层高，以上住宅层数可设定为10一n层。(2)立面风格目前深圳市楼盘立面无论形式、色彩都比较单一，立面可以采用古典风格，在古典的基础上吸收现代建筑简洁、挺拔的气质，色彩一般保持暗红、暗黄等深色设，使挺拔、尊贵的风格得以充分展示。(3)住宅朝向:客户对住宅朝向较为讲究，通常都希望朝南房间尽量多，还讲究南北通透，基本要求2房1厅朝南。根据调查数，宝安区购房者选择建筑面积在80一100平方米的较少，但选择2房2厅的人较多。黄岩区和路桥区的购房者在功能和面积的选择上与宝安的基本相同，这说明如果本项目在户型设计上合理布置，如果面积在90平米以下设计为2房2厅，那同样可以争取相当比例的有效客户。3、配套定位(1)城市广场规划要求设置一个3600平方米的商业广场，商业广场的设置将是本项目的一大亮点，它会大大提高本项目的人气和商业气息。(2)景观配套设施本项目在景观配套上要讲究将东西两地块形成一个整体，将两个空间的公共商业广场及小区内公共景观空间连为一体。整个景观应把广场、水景、绿地、小品与建筑有机的结合，创造一个怡人的居住空间。3.2丫项目一般风险评价3.2.1评价指标的选择根据房地产开发项目风险因素的构成分析，我们认为房地产开发项目的风险实际上是一个由多层次、多因素构成的系统。根据风险识别得出的主风险因素，进一步查找主风险因素的来源，从而得到相应的子风险因素，构成风险评价的指标体系。在分析房地产开发风险影响因素的基础上，根据指标体系构建的原则，构建房地产开发风险的评价指标层次体系，如图所示。各指标的具体含义如下:(1)项目区域风险。土地是房地产开发的基础，同时在整个投资过程中占比较大，对这个项目成败起关键作用。因此土地管理政策的变化对房地产业项目产生影响很大。(2)项目立项。本项目在规划中本着以人为本，注重居住环境、商业发展、商务交流氛围的原则，满足居民的住房、商业服务和商务经营需求。该项目的经济效益评价显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，以及大于行业平均收益率的成本利润率和财务净现值率。(3)开发时机。房地产开发的时间较长一般在2一5年，在确定开发的时机是一定要考虑到今后一段时间内，本区域居民房地产市场的需求状况。同时还要考虑的政府对房地产市场的政策倾向，如政府今年来一直提倡小户型，那么在建设的过程中应该加大小户型的比例。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效控制，那么相关的居住房地产市场就会受到影响。(4)开发成本。开发成本是项目需要考虑的重要的内容。开发成本一般在项目固定总价合同体现，但这只是一个估算有事与实际有出入。开发成本的控制是至关重要的一环。(5)承包方式风险。建设全过程承包，要求承包商根据开发商提供