策源无锡保利达广场豪宅的项目营销的的策划的方案261PPT.ppt

大量的商住混合物业 品质低、配套差 1、金字塔底部……大量的商住混合物业 此类物业占有绝大比例，楼宇外观、硬件配置及物业服务与住宅无异，仅产权性质为办公类型，整体品质较低，但聚集了无锡市大量的小型企业，可租可售，如〔天安大厦〕。 2、金字塔的中部……老式办公物业 此类物业基本为90年代后上市物业，居住功能大大减小，提供电梯、中央空调、保安等基本的办公服务，但年代长久，物业品质较低，也聚集了为数不少的中、小型办公企业，多数只租不售，如〔东方广场〕。 3、金字塔顶部……新建项目及企业/机关自用物业 新建项目在原有办公物业的市场基础上，物业品质有了明显的提升，而且部分项目的办公属性大大加强，多数为销售型项目，如〔摩天360〕； 大型国有企业或政府机关的自有办公楼，楼宇品质高，配套好，入驻企业性质单纯，不对外租售，如〔国邮大厦〕。 老式办公物业 品质较差，但有基本配套 新建/自有项目 品质高、配套好 板块分析－中心城区板块（2） 2 产品特征：这些物业类型及品质呈现以下特征 板块分析－中心城区板块（3） 2 租售水平入住情况： 商住混合物业 老式办公楼 新建项目 租金（元/天/平米） 1.0 1.0~1.5 2.0 售价（元/平米） － 6,500 11,000~15,000 物管费（元/天/平米） 1.0~1.5 1.5~4.0 4.0~12.0 入住率（％） 70 80 100 市中心传统商务板块的商务氛围较为成熟，吸引了大量不同类型企业的入住。尤其是顶级办公楼物业入住率和租金水平更是达到“双高”，由此可见在市中心区域因为物业供应的稀缺性，标准写字楼物业出现明显的供小于求。 板块分析－蠡湖新城板块（1） 2 项目分布：蠡湖新城为无锡的景观住宅集中开发区，其办公物业主要集中于沿太湖西大道及梁溪路两条主要交通干道沿线，未来也将是大量新增项目的集中区域。 开发情况：区域内目前在建项目1个，在售项目2个，即将开盘的预热项目2个，已运营项目1个。 在建项目 在售项目 预热项目 运营项目 项目名称 华润国际大厦 华仁·逸景国际 华邸国际大厦 西·BD联创大厦 太湖明珠·发展大厦 华仁·逸景国际 太湖明珠 发展大厦 华润国际 西BD·联创大厦 华邸国际 板块分析－蠡湖新城板块（2） 2 产品特征：区域内项目均为新建项目，为纯办公楼性质物业类型，无论从产品形态及物业配套上均杜绝以往的商住两用状况，且相对原有商务基础，物业品质有较大幅度提升。 租售水平：区域内办公物业租金水平较市中心传统商务板块的租金水平有较大差距，目前，区内平均租金水平在1.0-1.2元/平方米之间，入住情况不是十分良好，在售/预热项目的报价水平在8,000-9,000元/平方米之间 。 入住客户：从已投入使用物业「太湖明珠·发展大厦」的入住客户情况看，区域内的入住客户类型主要为外贸类企业以及跨国公司的分支机构等。 代表项目：〔华仁逸景国际〕/〔西BD联创大厦〕/〔太湖明珠·发展大厦〕/〔时代杰都〕/〔华邸国际大厦〕等。 板块描述－太湖广场板块 2 太湖广场为新开发建设地块，但商务板块的建设刚刚处于起步阶段，现有办公物业较为匮乏，但是未来体量上市的集中区域。 市场现状：周边多为景观广场/绿地与政府机关单位，现运营办公项目仅有「数码大厦」和「盛世天下」两个项目。这两个项目总规模约为6万平方米，租金水平约为1.3-1.5元/平方米，售价在8000元/平米左右，销售状况不佳。 未来供应：根据规划，未来1-2年，太湖广场板块将有两个超高层项目「世贸中心」和「深圳茂业集团项目」以及「凯燕环球中心」的二期项目「燕莎商务中心」等项目开工建设。 凯燕环球中心 数码大厦 盛世天下 项目名称 项目位置 所处板块 项目类型 楼层数 总建面积(m2) 写字楼面积(m2) 建成时间 摩天360 人民路/中山路 市中心 办公+公寓 48 80,000 37,522 2006年4月 汇金广场 中山路/学前东路 市中心 商住+商业 31 50,000 43,200 2004年12月 财富大厦 人民路/中山路 市中心 办公+商业 24 26,349 14,731 2007年2月 华光大厦 人民路/中山路 市中心 办公+酒店+商业 36 100,000 23,800 1996年 东方广场 中山路/人民路 市中心 办公+商业 32 —— 24,340 —— 站前商贸城CEPA 解放北路/工运街 市中心 商业+办公 12 25,000 12,816 2004年 新鼎球大厦 新生路/学前街 市中心 纯办 15 —— 16,500 2000年 时代中心大厦 中山路（二院对过） 市中心 商业+办公 28 60,000 20,000 1994年12月 明珠商贸广场 县前西街/中山路 市中心 商