杭州下沙德胜商业综合楼社区型商业中心的项目的的策划的报告200776DOC.doc

天天文档在线 PAGE 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982 序※本报告是在对项目开发的市场环境进行详细调研分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值合理评估而得出的项目定位方向，同时考虑到了项目投资主体的投资收益要求；※本报告对项目的可行性与产品设计提出了相关的建议，明确了市场所需求的产品组合及营销策略；※本报告对项目外部和内部、宏观和微观、静态与动态等几个方面进行了分析把握，主旨是为了在项目工程动工之前，能够对项目的整体要素进行深度认识和剖析、论证，正确地开发项目产品，并使目标产品开发正确，从而减少决策偏差和各项成本风险之目的。 德胜综合楼项目系统解决方案策划模型图规 划规 划设 计营 销策 略投 资分 析项 目分 析项 目定 位 前期整合策划报告 前期整合策划报告内部条件开 发理 念交 通条 件资 金内部条件开 发理 念交 通条 件资 金条 件地 块条 件土 地条 件规 划条 件下沙·松合德胜下沙·松合德胜综合楼项目建筑设计任务书外部条件商 圈条 件商 圈条 件客 户条 件客 户条 件目 录CONTENTS项目分析篇一、现状分析………………………………………………………第6页二、SWOT分析………………………………………………………第11页三、定位分析………………………………………………………第13页项目定位篇一、市场定位………………………………………………………第17页二、功能定位………………………………………………………第19页三、产品定位………………………………………………………第21页四、客群定位………………………………………………………第28页规划设计篇一、规划指标………………………………………………………第38页二、规划原则………………………………………………………第39页三、总体布局………………………………………………………第40页四、公寓设计………………………………………………………第45页五、商业规划………………………………………………………第50页营销策略篇一、营销思路………………………………………………………第54页二、营销目标………………………………………………………第57页三、公寓营销………………………………………………………第58页四、招商策略………………………………………………………第61页五、价格策略………………………………………………………第62页投资分析篇一、经济模型………………………………………………………第65页二、投资估算………………………………………………………第65页三、收益分析………………………………………………………第69页四、风险控制………………………………………………………第75页品项目分析篇一、现状分析1、基础数据项目名称：下沙松合德胜综合楼项目（暂名）；用地规模：总占地面积14654㎡(22.0亩)；用地性质：集体建设用地；容 积 率：≤3.0；建筑密度：≤40%，绿地率≥20%；总建筑面积：≤43962 ㎡；2、项目区位 下沙新城中心区规划示意图本案所处区位是下沙新城中心区规划板块，位居德胜路与幸福路交汇西南角，正好在下沙新城中心区的中轴线——幸福路边上。周边规划有大型高尚居住区及中小学校等。未来项目3公里范围内规划人口达15万人。从项目区位看，未来是一块商业旺地，但近期的地块热度由项目周边的开发建设力度和市场需求决定。3、规划现况方位区域现状区域规划目标范围项目东面东面主要有新溢苑、中小企业、高沙社区、中沙社区，下沙新城，人口较为集中，传统商业基本成熟；道路主要为乡镇道路，主要有文教路、机场路、下沙村商业街，下沙新城区主要是城市干道；商业主要集中在文教路、机场路、下沙村商业街等。道路规划： 幸福路、新业北路、星河北路；区块规划：体育馆、新元村安置区、下沙行政中心，大型居住区（其中下沙街道农转居多层公寓，铭和苑经济使用房正在建设中），建业大厦、新城广场、元成江城大厦、下沙文化用品市场、东方篮领公寓、松合综合大厦、下沙村安置区、上沙村安置区、学校。1.5公里项目南面南面有松合安置社区、中小企业、下沙社区、中沙社区、农田等，人口相对集中；道路主要为乡镇道路；主要商业网点有农副产品市场、蔬果批发市场。道路规划：九沙大道、地铁1号线、学源路、学林路正在修建中；区块规划：松合安置区、建成下沙新城中心区核心区、行政规划区、商业区。2公里项目西面西面主要有中沙社区、头格社区、九堡、近江物流工业园、杭州恒大陶瓷建材市场、杭州机床城等，人口分散；道路主要为乡镇道路；主要商业网点有月雅桥石材市场、下沙石材市场。道路规划：聚首路、月雅路；区块规划：八堡安置区、头格安置区、学校、住宅区（目前是军用地）。3公里项目北面北面有湾南社区、新元社区、松