徐州的项目整合营销的报告.doc

前 言 项目位于徐州市铜山新区南部，铜山新区政府西南方向，公交11路终点站对面，距市中心约13公里。周边学校云集，由徐州师范大学、九州学院、晨光国际学校等院校组成了徐州的文教区。 项目东连嵩山路，南临珠江路，西接华山路，北靠湘江路。项目占地1500亩，总建筑面积约50万M2，容积率0.48左右，绿化率50%以上，是一个超大规模的绿色生态社区。 项目于2003年12月开始开发，共分八期，分别为翡翠苑、塞纳商业步行街、山水苑、塞纳河畔（花园洋房及小高层）、九龙苑、凤凰苑、银杏苑、丹桂苑。其中，翡翠苑、塞纳商业步行街（部分）、山水苑（部分）、塞纳河畔（部分）、九龙苑已售完；凤凰苑目前开始接受预订，银杏苑和丹桂苑尚未开发建设。未开发或未销售别墅面积近19万M2；小高层面积约2.6万M2；商业步行街约2.3万M2，销售额约1.2亿元；累计未销售面积近24万M2（即代理销售面积）。 本公司经过项目实地考察，在深入了解市场状况的基础上，结合项目现行运作状况，提出一些关于项目营销策划方面和项目后续开发方面的建议。 上海绎凯博才房地产代理有限公司 2005年7月24日 目 录 壹 市场分析篇 一、徐州概况 二、徐州市宏观经济环境 三、房地产市场分析 四、别墅市场分析 五、未来区域别墅市场供应分析 六、别墅市场总结及研判 贰 定位篇 一、项目现状分析 二、项目的整体定位 三、项目的档次定位 四、项目的功能定位 五、项目的价格定位 六、项目的客源群定位 叁 营销推广篇 一、推广主题（四期） 二、案名建议 三、项目销售策略 四、项目推广计划 五、项目的销售价格策略 六、项目媒体策略 肆 项目包装篇 一、项目包装策略 二、项目包装的具体演义 伍 商业街经营招商篇 一、商业产品的定位建议 二、商业招商与经营管理建议 陆 后续开发建议篇 一、后续开发思路 二、后续开发周期设想 三、后续产品物业形态定位 四、后续产品总体构思 五、景观设计建议 六、建筑立面建议 七、房型功能设计建议 八、服务配套设计建议 附件一：VI秀稿 附件二：NP稿 附件三：项目组主要人员简历 壹 市场分析篇 一、徐州概况 1、区位分析 徐州位于东经116°22＇,北纬33°43＇-34°58＇。在江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。东西宽约210公里，南北长约140公里，总面积11258平方公里。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。素有南国门户，北国锁钥，中原屏障之称。 2、徐州历史 徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、久里区五区。幅员面积11258平方公里根据城市发展总体规划，徐州市将按照中心区、主城区和规划区三个层次进行建设，绿色空间为分隔，以三环、十二射道路网和立体交通体系为纽带，以组团式山水城市为特色，构筑现代化大城市的框架。 七纵自西向东为西山路（暂名）、新茶路－新茶南路、华山路、泉山路-嵩山路-大寨路、北京路（206国道）、奎河路（暂名）和东环路。 六横自北向南为学苑路-欣鑫大道、黄河路、团山路-湘江路、珠江路、新庄路－杨山路和麦楼路。 二、徐州市宏观经济环境 1、国民生产总值 分析： 国民持续平稳快速增长，总量创历史新高。年全市生产总值（GDP）实现超千亿元大关，达到1095.80亿元，比上年增长14.0 %，增幅提高1.5个百分点人均GDP12005元（按户籍人口计算），增长13.2 %亿元，比上年增长12.2%。房地产开发投资30.91 亿元人均可支配收入 分析： 2004年全年城市居民人均可支配收入9840元，比上年增长9.9 %居民消费结构升级加快，住房、汽车、信息产品等新型消费持续升温。年实现商品房销售额13.75亿元，比上年增长64.1 % 区域代表楼盘 区域 案名 位置 建筑面积 主力面积 均价 （元/㎡） 总价 铜 山 新 区 美丽樵村 铜山新区华山路和黄河路交叉口 2万㎡ 两室两厅 86-96㎡ 1800-1900 16-18万 汉府雅园 铜山新区运河路北12号 20万㎡ 两室两厅 100-120㎡ 2100 20-24万 市 中 心 区 华美·沁园 泉山区二环西路140号 2万㎡ 三房两厅 130-139㎡ 2600 34-35万 慧谷·阳光花园 鼓楼区民主北路镇河街 占地21.8亩 两房两厅 110㎡ 3000 33万 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 分析： 2005年初市场价格继续上扬，房价平均达到2047元/㎡，突破2000元大关。二季度房价达到2189元/㎡。 市中心区域新房均价在2600-3000元/㎡；铜山新区房价在1800-2000元/㎡。 2、二手房市场分析 近期国