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第一部分 项目描述一、项目概况：项目名称：东坝乡观光果园会议休闲中心项目地点：朝阳区东坝乡绿化用地规划设计要求绿化用地的位置与范围规划用地面积：301.9公顷其中：城市道路15.2公顷绿化用地286.7公顷绿化用地的使用性质：观光果园用地绿化用地内绿色产业建设项目的规划要求用地范围用地位置：拟建东坝观光果园会议休闲中心位于东坝乡绿化隔离地区内，金盏东路西侧。核定建设用地标准：由于规划范围内的绿化用地总面积为286.7公顷。按照市规划委员会《绿化隔离地区绿化用地内安排产业用地面积的规划要求》有关标准核定，其绿化用地内3%可安排绿色产业建设用地，占地面积为8.6公顷，本次规划的观光果园内共安排绿色产业建设用地，占地面积为8.6公顷，本次规划的观光果园共安排建设用地4公顷，其余4.6公顷建设用地结合乡域西部的世纪艺术城项目设置。其中的会所用地0.67公顷，会议休闲中心占地3.33公顷。四至范围：东距金盏东路145米，南侧以现状沟渠为界，西侧和北侧以现状土路为界。土地使用性质：公园用地用地控制指标总用地面积：3.33公顷建筑高度：小于9米建筑密度：小于50%容积率：1.0建筑面积：3.33万平米绿地率：30%建筑后退规划用地边界距离：2米出入口方位：东停车位：266辆（80辆/万平方米，地面停车应占10%） 东坝地区环境及升值成长分析东坝规划鸟瞰 封戈／摄 Ｊ０９７ ??? 东坝进入北京房地产的视野缘于２００１年传出的香港和记黄埔的李嘉诚欲在东坝投资１００亿元，圈地５０００亩，大举进军北京房地产市场的传言。虽然传言未能实现，可是东坝却趁着天时、地利、人和之势而热闹起来。２００２年６月，东坝第一个新项目——北京奥林匹克花园正式亮相，在短短几天之内，该项目推出的一期几乎被认购一空。东坝热了起来。??? 东坝位于市区的东北部，与天通苑、回龙观、石景山等同属北京市规划中的十大边缘。居住集团距其西北的望京、酒仙桥集团和南面的定福庄集团都比较近。其东北为首都机场，西南为商务中心区。根据北京市规划设计研究院做的东坝边缘集团控制性初步规划，其范围包括东坝乡全部，平房乡的平房村、石各庄村，将台乡的北岗子村，金盏乡的北马房村。规划建设用地范围控制在五环路以东，亮马河北路和东坝路以南，金盏东路以西，姚家园路以北的区域内。据了解，原东坝边缘集团中规划的工业用地，由于与该地区周边规划的中高档住宅不协调，拟进行调整，工业用地将另行选择。良好的开发环境?? 按照北京市的总体规划，东坝集团规划总面积３６２６．２７公顷，建设用地规划面积１８１５．５公顷。其中，规划的居住用地仅５５０公顷，占总体规划的３０％，而保证优质环境的高尚生活的绿化隔离带面积则达１０００多公顷，占了总规划面积的５５％左右，这表明东坝将成为京城的又一个绿色氧吧。??? 由于在十个边缘集团中，东坝是最晚开发的一个，这就有足够的经验将其规划得更好。北京市有关部门充分吸取了方庄、望京、回龙观等居住区开发量过大，环境问题不好解决的教训，决定将东坝地区建设成北京的绿色住宅区，整体是低密度住宅。规划部门对东坝提出的要求是限高３０米，容积率不得超过１．５。这就为开发商做成高档项目提供了必要的条件，而这一条件，也促成了该地区房产的升值。??? 从房地产开发商的角度看，东坝地区植被覆盖率高，拆迁难度较小，与其他热门地区相比，东坝的开发环境非常好，开发商只需把精力投向小区的建设当中，其他问题很容易解决。几家东坝地区开发商大多表示将依附于东坝的绿色环境，在小区中营造出与周边环境相匹配的社区环境。住宅模式也将以多层、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ为主，使东坝真正成为人们的理想居所。 未来便利的交通配套??? 东坝东起东苇路，南接朝阳路，北接机场高速路，新建的６０米宽的姚家园路横贯东西，直接与东三环相接，交通环境优越。目前有关部门还在加紧交通建设，东坝西侧建成了双向六车道的五环路。东坝北部规划中的亮马河北路也将建成通车。如此一来，东坝将与燕莎商圈相接，并与城区的地铁相连，直达市区。此外，规划中的地铁１０号线，将进一步拉近东坝与中关村的距离。 ??? 同时，政府有关部门加大了东坝配套设施的建设。包括学校、邮局、教育、文化、休闲、娱乐等多种配套设施正在逐步完成。??? 从北京奥林匹克花园的购买情况来看，买房人多数是用来居住而不是投资，大部分是初次置业者。还有一些人在城里有房，但在东坝则购买面积较大的户型，对于他们来说，东坝由于交通、环境的优势，都打算将这里作为自己的永久性居所。??? 奥林匹克花园为东坝的开发打响了第一枪，天鸿集团、蒙特利尔等大型房地产企业以及一些实力雄厚的民营企业将陆续进军东坝。天鸿集团在东坝南边积极筹备一个超大型项目。该项目占地数千亩，整体是个低密度住宅，其中有板楼、塔楼、联排别墅、单体别墅、