第七章饭店投资的的策划.pptVIP

2．饭店建筑设计准则 2.1．功能设计准则 2.1.1．准确的市场定位——接待什么样的人？ 2.1.2．准确的功能体现——以服务的对象为基点 2.1.3．快捷的服务需求——满足宾客需求的服务设计 2.1.4．高质的服务体现——方便员工服务与管理需要 2.2．效益设计准则 2.2.1．以饭店星级评定标准为依据 2.2.2．以经济效益为目标 2.3．生态设计准则 2.3.1．饭店的环境生态设计 2.3.2．饭店内部环境生态设计 2.3.3．饭店与环境之间的生态沟通 2.4．文化设计准则 二、饭店的功能与流线 1．饭店规划指标 饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。 1.1．饭店建筑的一般建筑规划指标 饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目： ①征地面积 ②总用地面积 ③总建筑面积 ④建筑占地面积 ⑤容积率 ⑥建筑密度 ⑦绿地率 1.2．饭店建筑特有功能指标 ①公共区域 ②客房单间面积 ③餐厅面积 ④饭店会议、娱乐和健身等建筑面积 ⑤行政后勤服务部门设计 2．高层建筑的饭店功能分区 2.1．地下室 2.2．低层公共区域 2.3．客房 2.4．顶层公共部分 2.5．顶层设备用房 3．饭店流线 3.1.客人流线 3.2.住宿客人流线 3.3.宴会客人流线 3.4.服务流线 3.5.物品流线 3.6.信息系统流线 第五节 饭店投资测算与风险控制 饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。 一、饭店投资的要求和步骤 要求饭店投资要做到：①建立严密的投资管理程序。②制定投资计划。③进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。 为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：①项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。②根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。③逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。④制订详细的投资计划，监督资金安排使用。 二、饭店投资估算 为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。 1．项目总投资估算 投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设期间的利息费用三大部分。 ①固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成： A．施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。 B．工程用材料费。 C．工程用设备费，包括设备购置费。 D．工程用工工资。 E．预付工程价款。 F．工程管理费。 G．工程水电费。 H．其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。 各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。 ②流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种： A．产值资金率法。经营流动资金 = 正常年份销售收人Ｘ产值资金率 B．固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以12—20%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，流动资金所占比例可略低一些。 ③建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下： 建设期间当年借款利息 =（年初借款累计 + 本年借款/ 2 ）X利率 （3——1） 第七章 饭店投资策划 学习要点： ·饭店投资的行业环境研究 ·饭店选址因素考察 ·饭店投资的可行性研究 ·饭店投资程序考察 ·饭店建筑设计准则 ·饭店流线设计 ·饭店投资指标与风险控制 第一节 饭店投资环境考察 一、外部一般环境研究 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。 1．政治环境 2．社会文化环境 3．经济环境 3.1．宏观经济环境 3.2．微观经济环境 4、技术环境 5．自然环境 5.1．地理位置是制约企业经营的一个重要因素。 5.2．气候条件及其变化亦然。 5.3．资源状况则与地理位置有着密切的关系 二、外部特殊环境研究 1．城市饭店需求评价 2．区域饭店业供给规模评价 3．饭店业发展趋势预测 3.1．从饭店客房规模及收益统计看 3.2．21世纪饭店业面临的新特点 4．旅游业发展趋势预测 5．现有竞争对手研究 6．潜在投资者 7．消费者的需求趋势 7.1．市场信息的充分程度 7.2．购买者收入水平 7.3．购买产品的数量