第四章-土地使用权评估.pptVIP

C：区域因素修正系数（率） 如果参照实例与待估地产牌同一个区域，则无须进行区域因素修正，但当参照实例处于类似地区时，就必须进行区域因素修正。 在实际比较时，通常采用直接比较法。就是将待估地产设定为标准地产，然后将参照实例与其进行比较、打分。 公式： 区域因素修正系数（率）=待估地产区域因素总分值/参照实例区域因素总分值 C：区域因素修正系数（率） ［例］续前例，假设上述待估地产和参照实例M、N都属于商业用地，采用直接法对地块H进行区域因素修正的结果见右表： 区域因素 待估地产 参照实例M 参照实例N 1、商服繁华程度 2、道路通达度 3、公交便捷度 4、商业区综合环境 5、规划因素 25 20 20 20 15 24 21 18 17 14 29 22 21 20 17 总分值 100 94 109 C：区域因素修正系数（率） 所以，参照地块M、N的区域修正系数（率）分别为： 参照实例M区域因素修正系数（率）=100/94=106.4% 对照实例N区域因素修正系数（率）=100/109=91.7% D：个别因素修正系数（率） 地产价格所涉及的个别因素主要包括面积、形状、地质条件、临街深度、容积率的不同等几个方面。个别因素的修正方法基本上类似于区域因素的修正。 ［例］假设上述地块H、M、N的面积分别为8000平方米、8760平方米、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，那么其个别因素比较结果见下表： D：个别因素修正系数（率） 个别因素 待估地产H 参照实例M 参照实例N 1、面积 2、形状 3、地质条件 4、临街深度 20 25 25 30 21 23 24 32 18 23 26 27 总分值 100 100 94 参照实例M个别因素修正系数（率）=100/100=100% 参照实例N个别因素修正系数（率）=100/94=106.4% E：容积率因素修正系数（率） 容积率的大小直接决定了在单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因此对土地收益乃至土地价格产生直接的影响。 地价的大小在一定的容积率范围内随着容积率大小而成正相关变化。 容积率修正系数（率）=待估地产容积率修正系数/参照实例容积率修正系数 容积率修正系数表见下表： 容积率修正系数表 0.8 2 4 5.5 7 8 9 10 商业 0.875 1.516 2.297 2.781 3.214 3.482 3.737 3.981 宾馆 0.846 1.682 2.828 3.591 4.303 4.757 5.196 5.623 住宅 0.855 1.624 2.639 3.298 3.905 4.287 4.656 5.010 工业 0.894 1.414 2 2.345 2.646 2.828 3 3.162 ［例］假设政府城市规划对H、M、N三地块的容积率最高限额分别为8、10、9，则 参照实例M的容积率修正系数=3.482/3.981=87.5% 参照实例N的容积率修正系数=3.482/3.737=93.2% F：使用年限修正系数（率） 我国宪法规定，土地所有权属于国家或集体所有，任何单位和个人只能依法享有土地使用权。单位和个人受让国家土地使用权都有其规定的年限，随着土地使用权剩余使用年限的减少，土地使用价格也不断降低，因此，针对不同土地的剩余使用年限进行估价调整是必要的。 使用年限修正系数（率）=待估地产使用年限修正系数/对照实例使用年限修正系数=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n] r:土地还原利率 m:待估地产剩余使用年限 n:参照实例的剩余使用年限 F：使用年限修正系数（率） ［例］续前例，若地块H、M、N的剩余使用年限依次为38年、32年、40年，且已知土地还原利率为8%，则 参照实例M使用年限修正系数（率） =［1-1/（1+8%）38］/［1-1/（1+8%）32］=0.9463/0.9148=103.4% 参照实例N使用年限修正系数（率） =［1-1/（1+8%)38]/[1-1/(1+8%)40]=0.9463/0.9540=99.2% 总结： 用市场法确定合理的地产价格 经过参照实例的交易价格经过上述多项修正后，就可以得到评估基准日时待估地产的若干个评估价格。如何根据这若干个评估价格确定最后的地产价格呢？ 常用的方法：算术平均法、加权平均法、众数法、中位数法等。 ［例］续前例，待估宗地H经过上述各因素修正后，可确定其最终评估结果如下： 按参照实例M计算的评估价格： 待估地产价格（M）=3400×111.1%×103.3%×106.4%×100%×87.5%×103.4%=3756.3（元/平方米） 按参照实例N计算的评估价格： 待估地产价格（N）=4500×86.2%×