桃苑西区的项目可行性的报告02.docVIP

PAGE 四、财务分析1、土地投入成本项 目造价A、地价：15万/亩，88亩，15万/亩×88亩=1320万B、土地出让金：1320万×15%=198万C、契税：198万×3%=6万D、拆迁安置费：（1）拆迁费（地上建筑物拆平，场地平整）10元/㎡58667㎡×10元/㎡≈60万（2）安置费20元/㎡58667㎡×20元/㎡≈117万合计：1320万+198万+6万+60万+117万=1701万单方造价：（楼面地价）147.78元/㎡≈148元/㎡2、建筑安装工程成本（1）主体工程单 体 类 型造 价A、多层：4.604万㎡×600元/㎡=2762万B、小高层：2.878万㎡×900元/㎡=2590万C、高层：2.302万㎡×1055元/㎡=2429万D、商业：530元/㎡×5760㎡=305万D、别墅： 0.345万㎡×500元/㎡=173万（2）公共配套工程E、地下停车场：150个车位0.3万㎡×800元/㎡=240万F、公共配套：（1）会所：800㎡×700元/㎡=56万（2）值班室：0.02万/㎡×500元/㎡=10万（3）物业办公室：0.06万/㎡×500元/㎡=30万（3）环境配套工程G、环境配套：广场200元/㎡×0.15万㎡=30万小品150元/㎡×0.08万㎡=12万H、绿化：10元/㎡×11.51万㎡=115万（4）基础设施配套工程I、水电增容（含小区照明设施）：20元/㎡×11.51万㎡=230万J、小区道路工程：10元/㎡×11.51万㎡=115万合计： 9097万单方造价： 790元/㎡3、项目前期成本A、规划、设计费：10元/㎡×11.51万㎡=115万B、勘察设计费：5元/㎡×11.51万㎡=58万C、市政配套统征费：50元/㎡×11.51万㎡=576万合计：115万+58万+576万=749万单方造价：65元/㎡前三项项目成本合计：1701万+9097万+749万=11547万4、财务费用A、管理费1%：11547万×3%≈346万B、银行贷款利息5.8%：本项目向银行贷款5000万元，建设经营期为3年，分2次向银行借贷，并按照分期等额本利还贷法，年底还清。银行贷款利息为569万。合计： 915万单方造价： 80元/㎡5、以上4项成本：1701万+9097万+749万+915万=12462万6、不可预见费：12462万×3%=374万7、项目总投资成本：1701万+9097万+749万+915万+374万=12836万单方造价：1115元/㎡五、销售收入1、西区项目考虑到上市时机和临潼区消费水平未来5年的增长，并且项目客户群体要结合外地购房能力的综合考虑，所以在2005年现有临潼区楼盘销售均价的基础上上调100-200元/㎡，下面是利用市场比较法初步对西区项目不同建筑模式制定销售均价：A、多层均价：1300元/㎡B、小高层均价：（无参考楼盘）1800元/㎡C、高层均价：2000元/㎡D、别墅：50万/套E、地下停车场：6万一个F、商业：3000元/㎡2、项目预期销售收入A、多层：4.604万㎡×1300元/㎡=5985万B、小高层：2.878万㎡×2000元/㎡=5756万C、高层：2.302万㎡×2200元/㎡=5064万D、别墅：12套×50万/套=600万E、停车位：150个×6万/个=900万F、商业：5760㎡×3000元/㎡=1728万合计： 5985万+5756万+5064万+600万+900万+1728=20033万3、销售成本：A、销售费用：（公司自售）100万B、广告费：50万C、经营税：20033万×5%=1002万D、教育附加、城建维护费、印花税、为经营税的12%提取1002万≈120万合计：100万+50万+1002万+120万=1272万4、利润：预期收入－项目总投资成本－销售成本=税前利润20033万－12836万－1272万=5925万5、项目成本利润率为：税前利润/项目总投资成本 5925万/12836万≈