深圳市翰岭院前期的的策划的报告.doc

英联置业 成吉思汗大厦前期策划报告第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 1页深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 Page 20 of NUMPAGES 1 呈：呈：深圳市利丰房地产开发有限公司翰岭院前期策划报告深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司目 录 第一部分 市场分析 宏观经济环境分析宏观房地产市场分析相关区域市场分析可比性竞争楼盘分析第二部分 项目分析项目概况项目位置项目四至SWOT分析综合评价与发展战略第三部分 定位战略定位依据市场定位客户定位价格定位第四部分 产品评估与相关建议产品设计优劣势分析创新亮点市场研判与东部地产竞争性分析相关配套建议 第五部分 营销策略 销售目标入市及条件各阶段营销策略营销费用第 一 部 分市 场 分 析一、宏观经济环境分析一）宏观投资环境1、宏观市政规划与建设 1）深圳市整体规划：2004年是新出台的《深圳市近期建设规划（2003－2005）》（以下简称《规划》）实施关键的一年。《规划》目标：构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系。确定市中心区南北向主轴线和深南大道为城市发展主轴，华强北路、新洲路、上步路、侨城东路、福强路为城市次发展轴；其中地铁1号线和4号线一期将于年底开通。区域发展趋势：全区中心：深圳中心、上步商业中心（华强北）次区级中心：下梅林、景田北、农科、沙头四个次区级中心，弥补目前只有市级基层两级服务设施的现状，主要是商服、文娱、体育功能；居住区级中心：金三角、八卦岭、梅林东、华富、白沙岭、园岭、福田南、下步庙、石厦、下沙、安托山居住区级中心，是组织社区生活与服务的重要单元。3）深圳未来发展层次： 从目前深圳的发展来看，深圳是一个东西狭长的的城市，中心区、填海区都已经发展的相对饱和了。深圳市2027平方公里，特区内仅仅占300平方公里，地产必然向外扩张，东西方向已经距离很大，给交通带来了压力，同时也不科学，不利于中心区的功能发挥，所以向两翼的发展已经有限。那么向南北发展，龙华紧邻中心区。市政府曾经有一个方案，想将龙华梅龙片区临近中心区的19.38平方公里范围扩关纳入特区。政府投入十几个亿，建设“福田后花园”，将原有工业迁移，而这块地则定位为居住区，做了高起点的规划，并且为这个片区引进了地铁4号线，表明了政府对这个片区的重视和期望。2、城市区域规划1）梅林片区的发展与规划区域范围：范围是北环路以北、梅林二线以南的区域，包括上下梅林及梅林山体。总用地面积18.46平方公里，其中有11.96平方公里山体。规划人口8.5万人。功能规划：保留现有功能格局，突出商业和居住为主。工业进行产业结构调整，向高技术产业方向发展。居住部分要进行结构整理和配套的补充，形成集中、完善的中高档城市生活区。其内部交通和景观要进行进一步规整。交通规划：改善梅林片区南北交通瓶颈因素，政府投资４０００万元以“两纵一横”为主的改造工程已全面铺开。在北环路上两个新出入口的完工、新洲立交桥的拓宽工程，以及规划中的地铁4号线路经梅林一村，给梅林片区交通给予直接缓解。配套规划：梅林片区两大文体公园的规划设计方案，已于本年初通过。公园分别选址上梅林和下梅林，均为开放式大型文体公园，占地２９０公顷，将于今年内建成。天虹商场、家乐福进驻梅林片区，也将在很大程度上提升该片区的居住形象2）关外发展政策深圳市规划与国土资源局《2003年深圳市房地产发展报告》指出：“房地产市场‘外移’趋势甚为明显”，增量市场“外移”将进一步加速，关外“在今后相当长时期内将成为房地产市场发展的热点”。去年二线关管理施行改革以来，关口概念进一步模糊、淡化。“一条二线关，关出两重天”，到现在比较明显的只是关内外楼价的落差了。相反，价格落差的存在会吸引更多的中低端消费人群出关置业。必定也会对关内的物业的客户上形成一定的分流。同时政府也在大力的改善关外各种软、硬环境，以期减少这种关内与关外的巨大差距，如：利用地铁和新城的规划、龙华规划火车站、快速道、进一步加快农村城市化进程等等。力求从交通和人流上弥补关外的不足。3、投资经济结构 深圳是一个以高新技术产业，物流业、金融业等现代服务业为基础的新型城市。近年随着整个深圳的产业结构的全面调整，现代服务业在经济生活中的比重越来越重，大量的新兴白领涌入福田中心区，这种结构性的转型和调整，促进了整个片区的居住型物业的需求的激增，规划为福田次中心的居住型区域，如：中心区南、梅林片区，在这一转变中必将迅速发展。小结：通过对政府宏观经济政策的分析，我们可以看出未来城市发展的重点区域主要集中在梅林和龙华，特别是福田中心区和梅林经济结构的