深航置业长白的项目物业发展建议及启动区的策略2007年140PPT.ppt

深航（沈阳）置业长白项目物业发展建议及启动区策略 谨呈：深航（沈阳）置业有限公司 项目研究的工作阶段划分 报告整体框架示意 项目战略体系 项目整体定位 物业发展建议总体原则 物业发展建议的出发点 重建体系——创新产品、舒适度指标、高品质服务是打造产品核心竞争力的方向 既满足沈阳高收入人群“好面子” 的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求 满足本项目条件的关键举措 产品核心价值总结 整体规划及功能布局建议 项目地块现状分析——地块零散给规划带来很大困难 地块条件总结： 地块零散，被市政路自然划分； 北向有河景资源，但对低密度物业的价值不大 东向临快速干道，噪音影响较大；但昭示性好 西向被万科城高层形成压迫之势，必须予以化解 沈阳竞争楼盘规划布局分析：社区多强调封闭，缺乏与城市的互动；细节处理不足 项目规模大，基本上分组团开发，规划基本围绕组团，显得不大气；而且多封闭，城市气息较弱 规划的细节和创新不足 项目总体规划核心理念 地块价值分析 本项目物业分布的规律 方案1：酒店南置方案 方案2：酒店北置方案 两种方案的比较 规划价值点（1）——将零散的地块看作整体考虑，实现地块价值最大化 项目规划价值点（2）——BLOCK精神之形成对外开放的城市公共节点 开放的城市广场、城市公园，形成区域独特的景观节点，提升项目的城市印象和整体形象 1号位置昭示性较好，2号位置可作为核心展示区的组成之一 BLOCK精神之——联排别墅的组团创新 联排通过组团内部U型、V型排布，形成围合院落block，演绎休闲的新生活方式 BLOCK精神之——多层叠院的组团创新 规划价值点（3）——昭示性良好，气势恢宏的主入口 规划价值点（4）——保证住宅南向或东偏南向 根据市场调研， 沈阳客户对朝向要求很高，东西向住宅由于日照条件差，一般是较难销售的单位 万科城有部分东西朝向；中远项目主要是西南朝向 规划价值点（5）——通过对市政路的“私有化”和设置连廊降低社区的不完整感 规划价值点（6）——组团与景观轴线相结合，消除景观盲点 规划价值点（7）——点式高层和短板中高层结合 规划价值点（8）——社区全地下车库或半地下车库处理，实现真正的人车分流 规划价值点（9）——规划超前，住宅保证车户比在1：1左右 联排别墅 2：1 多层叠院 1.5：1 中高层：0.5：1 河景高层：1.5：1 建筑设计建议之CVA 核心精神：城市、外豪、创新 建筑单体研究 区域内项目分析——现代中式褒贬不一，欧式风格较为认可 区域外竞争项目分析——各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好 别墅市场分析——基本上以北美或北欧风格为主 本项目整体建筑风格建议——新古典主义基调建筑风格 新古典主义的特征 强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感 在造型上重视轮廓 本项目整体色彩建议——以米黄+土黄色为主要色调，点缀红色和其他色系 整体感觉豪华大气，在北方环境下具有较强的视觉冲击力 具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售 与深航企业红黄为主的色系相呼应，体现企业品牌 联排别墅和多层叠院——强调质感，形成标杆效应 关键点1：注重材料的质感和色彩的搭配 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； 关键点2：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化； 关键点3：注重立面的设计感，建议采用坡屋顶 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。 中高层——在豪宅形象基础上注重成本控制 河景高层——充分体现豪宅形象和标志性的圆弧型外形，色彩上与整体保持一致 建筑设计建议之CVA 核心精神：豪宅形象、适度成本 联排别墅产品建议 沈阳市场联排别墅产品分析——紧凑的产品能保证较好的销售速度 沈阳市场联排别墅产品分析——舒适度指标不够，缺乏创新 由于赠送空间少和车库计面积的原因，整体舒适度不足， 部分产品为了增加舒适度，减少了停车位，不符合客户需求 户型比较传统，缺乏必要的创新 联排别墅户型基本面 主卧一般位于顶层专用层。理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台 采用半地下车库，实现人车分流，有效提升项目形象档次 地下车库直接入户 减少雨雪天对交通的影响 关于半地下车库增加的成本计算——与车库入户的成本差异 地上停车方案使得地上车流过于密集和嘈杂，并且次车道