厦门中山海景广场销售的的策划的报告90PPT2008年.ppt

中山海景广场项目销售策划报告2007年3月 第一部分：市场分析 第二部分：项目定位 第三部分：项目整体销售策略 第四部分：项目整合传播策略 第五部分：分阶段推广策略 第六部分：VI系统 第一部分 市场分析 厦门商业市场概况 一个城市的商业发达程度直接反映了这个城市的经济发展水平。有关资料显示，厦门平均每千人拥有商业网点已达16.3个，人均商业面积约1.28㎡，略高于苏州、宁波等同类型城市。 可以说，目前厦门商业市场基本已呈饱和状态。根据规划，到2010年厦门市岛内商业营业面积要控制在140万㎡（按人口100万人、人均1.4㎡计），岛外150万㎡（人均1㎡），全市商业面积控制在290万㎡。而现在仅岛内的商业面积就将超过140万平方米，且近年来，厦门各类购物中心，大卖场仍在相继扩充，各大型商业项目不断开发建设 。例如SM二期、瑞景商业广场、火车站地下商城、中华城等大型shoppingmall的建设。 （注：2006年新增加的新世界百货、天虹百货、思明来雅百货、华联百货等的经营状况就充分说明了这一点。） 项目区域市场概况 项目所处的中山路是厦门商业的发祥地，经过百年的积累，沉淀了独特的商业文化。厦门几大商圈中，惟一无法复制和无可替代的只有中山路商圈。优美的南洋骑楼，丰富的历史人文景观，并与厦门三个最著名的景点－－鼓浪屿、万石植物园和环岛路相比邻，这使得中山路成了来厦游客的必到之处，而中山路老街也因此成为厦门最宝贵的商业资源，成为厦门在区域商业竞争中的重要砝码。 可以说，其地位和象征意义是无法替代的。 目前，厦门众多商圈的出现和部分购物人流的分流，在一定程度上削弱了中山路的商业氛围，于是相应地出现了中山路走下坡路的声音。不可否认，悠久的历史奠定了中山路不可替代的地位，但也正是因为历史悠久，中山路现有的硬体设施配套和商业结构都相对滞后，难以满足现代商业发展需求。 虽然政府的努力已经取得了一定的成效，但是商业业态及业态布局、配套设施等根本性问题仍未彻底解决。目前，从湖滨西路到镇海路的短短距离内，就有两家莱雅、两家好又多，还有天虹百货、联华超市、名汇购物广场以及未来即将开业的奥特莱斯购物中心和老虎城等项目，商业体量偏大，且目前中山商圈经营的商品，经营模式重复有余，创新不足，对中山路整体的业态布局的调整没有起到有效的推动作用。 同时，部分新建成项目的运营状况也不容乐观。达意商业广场，虽然沿街店经营状况良好，但内街店和二层以上的商业都没有商家进驻，当然也有建筑结构的影响，但主要的原因还是定位模糊和没有专业的运营管理公司的统一经营管理。名汇广场虽然有运营管理公司的统一经营管理，并在年初开张的时候，取得不错得成绩，但由于经营的业态无法吸引足够的人流，经营状况不佳。 竞争对手分析 项目概况 中山海景广场为原华辉商场二期项目 中山海景广场是由厦门市盈晖房地产开发有限公司开发 项目位于中山商圈，泰山路和定安路交叉口 项目是由一幢14层小高层组成，地下4层，地上14层 商业的组成为地下2层和地上1层 商业总面积为15145㎡，其中一层40间，面积5029㎡；负一层37间，面积5476㎡；负二层面积4640㎡ 项目SWOT分析 第二部分 项目定位 项目总体定位 通过对市场的分析和研究，我们将项目定位为： 集吃·喝·玩·购于一体的欢乐购物中心 欢乐购物中心 －－在欢乐中品味美食 －－在欢乐中感受流行 －－在品味美食 与 感受流行 间 享受快乐 ！ 负二层：欢乐世界 中山路现已改为步行街，但只有以购物为主，餐饮偏少，娱乐几乎空白。因此我们建议负二层不做销售，进行招商，引进汤姆熊欢乐世界等电玩游乐品牌、建立真冰溜冰场等。 负二层用于长期收租，主要是制造人气。 负一层：美食城 山路虽然商品琳琅满目，却也有一些市场的空白点，那是就餐饮。本项目相对安静，可以让逛街已久的游客驻足用餐休息。 经营项目：特色餐饮、小吃、简餐、咖啡、冰品 一层：流行驿站 在传统商场林立的区域，我们希望做出特色，做出文化，并以文化和特色来取胜。中山路本就位于学区之中，年轻