唐人街营销的的策划书2.docxVIP

-----唐人街营销策划书----- TANGRENjIEYINGXIAOCEHUASHU市场分析-----------------------------------------------------------------------2本项目SWOT分析------------------------------------------------------------8目标市场分析-----------------------------------------------------------------12营销策略-----------------------------------------------------------------------16销售时机-----------------------------------------------------------------------18价格定位-----------------------------------------------------------------------21规划建议、户型建议、配套建议----------------------------------------------22整合营销-----------------------------------------------------------------------25营销推广及市场推介-----------------------------------------------------------34市场分析：----------------------------------项目所在区域房地产市场调查日照地区概况日照是一座沿海对外开放城市。美丽的山川、广袤的平原、优越的地理位置、丰富的矿产、农产资源和发达的农、林、牧、渔、机械、化工、电子、轻纺、矿产、建材业等，使日照成为海内外理想的投资地区之一。地理位置：位于山东半岛东南部，西高东低，略向东南倾斜,北连青岛、潍坊，西接临沂，南与连云港毗邻，日照市交通便利， 204、206国道纵贯境内，同三高速公路网连接八方。市中心距青岛港口200公里，兖石铁路横贯全境，日照港是全国最大的煤炭专用港。面积与人口：辖东港一区和五莲、莒县两县。总面积5311平方公里。人口275.33万人。气候：属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。年平均降雨量为800毫米，年平均气温12.1—13.2℃，最。年平均光照时间达2664.1小时。无霜期为194.7天，结冰期86.2天，年平均湿度77%，年均雾日30.4天。世界无污染最轻的城市之一2、日照地区房地产业市场状况。随着青岛市城市总体规划的发展，经营布局的变化以及城市功能调整的需要，青岛市未来几年内将实现城市开发建设重点的战略转移，经营城市、发展城市、树立城市品牌，把城市当作产品品牌来运做，是青岛市政府提出的发展城市新战略，这一政策将有力的影响和促进周边城区的发展。日照市将成为重点建设的区级市之一。作为青岛的后花园，日照以有有利的地理位置、快捷的交通、较低的房价和日益改善的环境，以及逐步完善的基础设施建设和城市规划等优势，吸引了外地周边地区的大量购房人，日照市区的房地产开发快速发展，项目数量在增加，品质也在升级。但是，目前日照市区的网点总体水平仍然较低，空间设计和品质也较差，早期开发的项目品质大多不高，砖混结构的普通住宅仍然是主流，缺乏高品质的精品项目。因此市场发展空间较广阔。但价格却普遍较高，平均价格5500元/平方米左右，相对于城区不具有太大的优势和升值潜力。虽然不具有价格优势，但开发项目基本都能热销。但是对于本项目所在区域的其它房地产项目，通过分析可以发现，它们具有下列几个共同特征：名称位置规模定位户型面积优势劣势已销比例价格河左岸新城区山东路3.3公顷、建筑面积共4万平方米，10个板式楼座住宅80—133平方米、80—110占90%、110以上占10%价格便宜、规模较大分三期开发、绿化率较高。距离市区远、周边配套不完善、销售人员不专业一期已售完6栋均价：2800元/平方米都市花园新城区山东路东南侧用地106764平方米，总建筑124332平方米多层、小高层120-170平方米不等地处市中心交通便利、生活配套完善、现浇楼板、与市政府近在咫尺。楼间距较小、工程质量堪忧、绿化率低、容积率高、销售人员素质差临街两个楼座销售情况不好，小区内三个楼已售61%均价：2700元/平米城市花园新城区山东路东段用地面积270亩，建筑面积18万平方米一、二期为住宅、网点，三期为商业住宅面积130--170平方米，网点200平方米左右小区内配套齐全、大型成熟社区。