杭州华业南岸晶都的项目营销的的策划案51P2009年.ppt

华业·南岸晶都项目策划案 章海明 2009.4.21 目 录 一、杭州商品房市场分析 二、项目概况 三、项目尾盘情况简析 四、项目SWOT分析 五、营销策划 一、杭州商品房市场分析 1、08年下半年商品房市场分析 受全球金融危机影响，08年下半年楼市的观望气氛浓郁，普通消费者的购房积极性低（少数除外)。出现了房地产供应火热、成交冷淡的状况。 市场表现： （1）商品住宅销售量大幅度下滑，全年供过于求； （2）新增供应充足，可售住宅存量突破2万套，未来供应密 集，销售压力剧增。 2、09年2月杭州商品房市场分析 2009年2月，杭州20个板块楼盘共成交商品房1626套，较 09年1月份而言增加了288套，增幅为21.52%。 2月份楼市的表明市场正逐步向好。 3、09年下半年杭州楼市预测 房产政策 ◆工行存量个人住房贷款利率优惠调整 ； ◆杭州市房屋拆迁货币补偿?12个月之内买房有奖励 。 （1）政策环境相对明朗，力度还有加大空间； （2）市场信心逐渐恢复（减税、降价因素）； （3）成交量稳步回暖，新房市场喜忧参半（降息、暖市效应）。 理性定价将继续成为开发商赢得市场的不二法则 。 二、项目概况 华业.南岸晶都座落于杭州市滨江区滨康路和长河路交叉口，总建面27万方，由21幢高层和小高层、沿街商铺等组成。项目位居滨江区中心区位，东西滨江区行政中心和高新区公建中心的高尚规划在其服务半径内，拥有众多生活配套。 周围交通：滨江时代高架滨康匝道东侧，距离四桥仅 2000余米 容积率：2.40 绿化率:40%? 配套设施： (1)中小学 (2)综合商场: (3)银行 (4)医院 占地面积：9.1786万方 建筑面积：27万方 三、项目余留房源情况简析 1、产品建筑形态特征：跃层和平层； 2、户型面积特征：目前房源都是（100、140、160、 200、 240、270）㎡的户型，属 现房销售； 3、价格特征：华业·南岸晶都在售均价9500元/㎡， 目前全部房源9折—95折（跃层9 折，送车位；平层95折）； 4、客群特征：投资客基本无、属刚性需求客群； （1）老城区客户改善型（120 ㎡ -150㎡区间）产品； （2）本区高新企业人员因工作需要而置业； （3）本地人群生活条件改善而置业； 5、销售目标：余留108套住宅、商铺17720.1多平方米、 794个车位。 6、余留房源面积与资金的占比分析： 户型 面积 面积占比 销售总额(元) 资金占比 底跃 3788.82 ㎡ 17% 15% 顶跃 10354.04 ㎡ 49% 48% 平层 7324.17 ㎡ 34% 37% ---------------------------------------------------------------------------------------------- 总计: 21467.03 ㎡ 100% 208729625 100% ◆跃层户型面积占比66%,资金占比的63%。 ◆平层户型面积占比34%, 资金占比的37%。 营销对策： （1）平层户型：销售思路从现房、优惠价格角度考虑； （2）跃层户型：（底跃）销售形式以推出特价房、 折扣形 式、购房入户政策考虑，引爆销售亮点， 引起目标客户关注度，同时加推顶跃销售。 7、余留房源营销模式 1、价格策略 （1）隐性降价：购房送装修、送车位、子女教育经费； （2）销售打折：房款的折扣。 2、产品策略（重新定义） （1）精装复式公寓压轴钜献； （2）空中官邸金装上市； （3）风景平层耀市登场。 3、媒介策略 （1）与专业房地产门户网站合作，参加看房团活动