杭州奥兰多小镇营销的的策划的方案.docVIP

PAGE ADD / 中国 杭州古翠路76号怡泰大厦9F TEL / 0571 8885 8817 8885 6692 FAX / 0571 8885 7860 - PAGE 20 -奥兰多小镇营销策划方案前 言 现在杭州郊区楼盘的竞争，是板块与板块之间的竞争，单个楼盘已经很难与别的板块楼盘进行有力竞争了。自2005年开始，湘湖板块随着首届休闲博览会的召开逐渐升温，应该说湘湖板块在这个阶段无论是知名度还是地段价值都一路飙升。从中获利的除了旅游产业，更有不少的房地产开发商。一夜之间，威尼斯水城、苏黎士小镇以及本案等多个楼盘瞬间诞生。旅游产业炒热了湘湖板块，一时间别墅用地叫停的报道也不攻自破。湘湖，一个新诞生的板块。在这样一个由旅游产业带动的板块，一个远离西湖的所谓生态居住板块，一个以旅游业为主势必带来生活配套不够完善的板块能否保证其房产的销售量是众多开发商所关注和必修的课题。一、大杭州郊区板块现状一场钱塘江烟花大会，燃起滨江开发商重整河山的希望；一场休博会盛会，培育鼓舞着湘湖板块一方房产；一条地铁线路，唤起置业下沙的无限热情……沧海横流，万水归宗，眼下杭州郊区房产几大板块渐渐形成，板块大战悄然开打。目前杭州郊区四大主力板块布局如何？各大板块生存状况到底怎样？闲林板块：宏观调控首当其冲 配套问题渐渐放大　　闲林目前在开发楼盘有10余个，资料显示，目前闲林还剩余近3000套房源。闲林的房价参差不齐，价格范围基本在3000多元/㎡-6000多元/㎡。2005年3月前，闲林的房价一直比较平稳，维持在4000元/㎡左右。然而，随着宏观调控的深入，此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销。再加上去年6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，让人们对闲林多了一份失望，随着其他几大板块的崛起（尤其是政府城市东扩的战略），闲林逐渐陷入了困境，无奈之中，闲林的开发商使出了双刃剑：降价。　　相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。有开发商坦言，尽管在未来大户型比较稀缺，但现在肯来下单的购房者也首先是对这个区块认可的，如果闲林这个板块不被人看好，想让他们接受自己的楼盘实在是难上加难。　　　　滨江板块：透支过大缓慢回劲 产业支撑有惊无险　　滨江是近几年来房源供应量最大的区块，目前从杭州透明售房网看，剩余房源还有6300套，在开发楼盘20多个，是目前杭州除了萧山、余杭外的最大供应区域。滨江的楼盘，高层住宅占了滨江楼盘中的多数。从价格上看，选择也很多，有6000~8000元/㎡的公寓，也有单价1万多元的江景房。不过宏观调控后，滨江也再所难免地在短时间内成为受到较大影响的区域，销售量急转直下，房产市场遭遇僵冷时期。在这个时候，开发商也同样使用了低价策略，倾城之恋开盘时，均价在6600-7200元/㎡左右，其低价策略创造了当年杭州楼市的销售神话。之后开盘的楼盘像风雅钱塘、盛元慧谷等等，纷纷采用了低价快走的策略。　　滨江区别于其他近郊板块的最大优势就在于，滨江有产业支撑。滨江区以通信设备、集成电路、软件开发、动漫产业等高新技术产业为主导发展方向，集聚着大量高层次人才，这是杭州其他城区所不具备的最大特点。产业支持给了滨江未来发展一个绝好的推动力，同时也缓解了过江的压力。　　下沙板块：江景低价招招诱人 下步或成开发重镇　　下沙目前在开发楼盘10余个，供应量有2023套，销售的价格在5000元/㎡。大学城、地铁、低价、江景，是下沙吸引众多购房者的主要原因。也是这两点，使下沙成为了去年杭州楼市最大的黑马，虽然今年的风头不如往年，但以梦琴湾、海天城、天元2005、伊萨卡为代表的低价楼盘，长时间占据着透明网销售排行榜的前列。　　下沙去年宏观调控前的价格在5500元/㎡左右，宏观调控后，下沙是第一个开打价格战的区域。目前开盘的楼盘单价已回落了近千元。与滨江、钱江新城“豪宅”般的江景房相比，下沙的江景房更具有亲民性，面积小、总价低是目前下沙房产的主要特点。专业机构调查的数据显示，下沙房产的主力户型一般在120平方米左右，其平均户型面积是三个副城中最低的。尽管，短期内人气不足、配套欠缺还将困扰下沙，但是3-5年后，随着大学城的日益成熟、地铁的开通等等，下沙也许就会成为名副其实的“副城”。　　湘湖板块：“