沈阳滨河新家园营销的的策划简报.docVIP

滨河新家园营销策划简报主要竞争项目市场分析市场概述主要竞争项目位置图及一览表主要竞争项目户型、面积配比分析主要竞争项目价位分析主要竞争项目配套分析本案市场定位产品概述目标客群分析A、客群分析B、目标群体消费心理行为分析本项目SWOT分析A、优势B、劣势C、机会点D、威胁点本案市场定位 本案户型配比建议 价格策略建议市场推广策略形象策略基本案建议案名建议本案推广主题及卖点排陈V I表现推广阶段及其表现媒体组合及广告预算主要竞争项目市场调研1、市场概述2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，收缴土地出让金20.015亿元。市场供地中商业用地比重增加，商业用地25宗，土地面积5.12万平方米。  由于市场需求的迅速增长，住宅需求量由2001年的200万平方米到2002年的400万的量，以至于2003年增至500万，今年大约有6万户的动迁量，根据2003年沈阳土地出让情况初步预测，今年经营开发性用地需求，将在600至700万平方米之间，并呈现出由“毛地”向“净地”转化；由一环、二环之间，向二环以外的大东、东陵、于洪、铁西等延伸的趋势。2003年沈阳土地供应出现三大变化：土地有形市场建设日益完善，市场供地中商业用地比重增加，一环内土地供应量越来越少，土地供应向二三环区域拓展。而且实现了招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权，建立了公开、公平、公正的土地使用制度。 中低档市场在2003年非常火爆，许多楼盘没开盘便已爆“棚”，该类住宅的小户型更是短期便被抢购一空,由此可以看出市场需求量非常大，2004年仍会异常抢手。已经靠郊区的中低档住宅，在市场容量速涨的同时，仍会继续向二三环方向扩展。近日沈阳市房地产部门的调查表明，沈阳居民表示在今年买房或卖掉旧房再购置新房的有9.2%，并且今后每年都将保持在10%左右的增长水平。如果按沈阳市内五区105.2万户居民计算，那么9.2%就意为着今年将有近10万户居民要买房，远远超出去年沈城居民个人买房的购买总量。随着适宜中低档市场开发的土地的稀缺,中低档市场版块将再次外扩。北部版块及和平、浑南版块之间仍然是中低档市场的开发重点，各占据30% 左右的份额。占据中低档市场40%左右份额的铁西版块由于拆迁热潮已经过去，这一区域2004年中低档市场总供应量将有一定程度的减少,减幅在10－15%左右,正是本项目入市的最佳时机，市内版块向外扩张，西南部成为中低档市场开发热点，据市场销售现状显示，110平米以下中小面积成为主力需求,销售率极高。随着地价的上升,适合开发中低档住宅的土地越来越少，城市重心不断南移，如果政府在交通、配套投资上持续增长(2003年40亿左右)城北、铁西、浑南仍将成为重要的开发热点。2、主竞争项目位置图及一览表1.今日阳光家园 2.宏伟金都 3.示范·和平家园 4.三利·和平湾 5.盛世华城 6.尊龙苑三期 大连佑华基业营销策划机构PAGE PAGE 17 大连佑华基业营销策划机构项目名称:今日阳光家园 开发商：沈阳南风房地产开发有限公司项目地址：沈阳市铁西区勋业五路18号规划户数：住宅404户、网点45户建筑形式：2栋商务公寓（精装）、6栋多层 开盘日期：2004年5月5日入住日期：一期：2004年8月 二期：10月销售单价：2380元/㎡—2880元/㎡销售均价：2600元/㎡户型面积：61．88-147．29/㎡采暖费：19-21元/平，月供暖单位：惠天热电物业费：0．65元/平，月优惠政策：一次性付款：95折、贷款：98折项目名称:2、宏伟金都开发商：辽宁宏伟金都房地产开发有限公司项目地址：沈阳市铁西区建设中路62号建筑设计：沈阳康加陆设计所代理机构：唐阁策划物业公司：辽宁宏伟物业管理有限公司占地面积：16.5万平方米建筑面积：36万平方米规划户数：800多户建筑形式：多层21栋绿化率：30%容积率：2.18开盘日期：2004年5月交房日期：2004年12月合作银行：建行东陵支行销售单价：2950元/㎡优惠政策：一次付款：9.6折贷 款：9.8折主力户型：二室二卫主力面积：70-110㎡项目名称:3、 示范·和平家园开发商：辽宁示范房产开发有限公司项目地址：沈阳市铁西区虹桥路32号