合富辉煌东莞8月楼市深度的研究的报告.docVIP

合富辉煌：东莞8月楼市深度研究报告第一章?总述：中端住宅销售比重上扬拉低全市均价世纪梦想“2008北京奥运”真切地到来并划上了完美句号。伴随着奥运赛事的进行，关于“奥运月”与“后奥运时代”的楼市走势成为8月份楼市热点话题。行场上大体分为三大派：看涨派、看跌派和调控派，而以看跌派处强势，调控派亦占不少。“2008北京奥运”对楼市的影响“因地而异”、“视情形而定”。筹办奥运会的七年间东莞城市面貌日新月异，既受全国大好经济形势影响，也是东莞城市升级的需要。东莞近几年加快建设的城市基础设施将继续造福于民，并且随着东莞经济社会双转型的深入，城市设施将继续完善。此外，东莞在地理上远离北京，因此，奥运对东莞经济、东莞楼市影响有限。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞有其独特的楼市发展情形。东莞走在珠三角乃至全国房价下调城市的前列，早在2月底便开始进行楼市调整，价格回调力度为历史罕见。楼市经历近半年的价格整理，房价已基本回归至理性，整体趋于稳定。因此，“奥运”绝不是东莞楼市“拐点”，“后奥运”对东莞楼市影响有限。东莞楼市走向目前不明朗，市场变数众多，政策走向影响较大。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“奥运月”的东莞楼市可谓喜忧参半。“喜”的是8月楼市供求关系继续得到了一定的缓和，已经连续两月出现环比“供减求增”良好发展势头，楼市观望在逐渐淡化，刚性需求强劲。“忧”的是楼市冷热不均，7－8月签约个盘分化明显，即“局部火热，大部平淡”。与去年相比，楼市交易量仍处过低水平，并且不少成交以牺牲价格为代价，土地流拍不断，楼市仍未驶入正常发展轨道。合富辉煌东莞市场研究部认为，应理性看待“奥运月”的东莞楼市走向，看到“8月住宅签约量环比增加近两成”的同时还该看到：普遍开发商不看好“奥运月”楼市，导致7月底东莞楼市扎堆开盘，即8月份一部分签约来源于7月；此外，8月份有一大部分成交是由降价促销或者填补市场空白所致。市场形势仍然不能过于乐观。连续两月“供减求增”?楼市供求关系得到一定缓和 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7－8月东莞楼市连续两月“供减求增”，供求关系得到一定缓和。8月全市新增住宅供应面积约42.17万平方米，同比增加约15%，环比减少约12%；8月全市商品住宅签约面积约37.9万平方米，同比减少约三成，环比增加约两成。从供应来看，4－8月持续减少，从需求来看，6－8月持续增加。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，虽然近几月楼市供求关系有所缓和，但仍然不容乐观，市场总体供求比仍高至1.67：1。 楼市冷热不均?签约个盘分化明显?市场仍未完全复苏 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年1－8月份东莞全市签约套数前6名楼盘所占全市比重区间为24.7－40.6%，5月最低，2月最高。合富辉煌东莞市场研究部分析，总体来讲，08年以来东莞楼市处于整理阶段，楼市销售主要集中在性价比高楼盘，甚至集中在少数价格大幅回调楼盘，市场仍未完全复苏，后市还待观察。08年8月全市约有143个楼盘有成交，成交量前6名楼盘占全市比重达35.5%，即4%的楼盘占据了35.5%的成交量。 中端住宅销售比重上扬拉低全市均价?环比下调达千元 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月东莞全市商品住宅签约均价约5585元/㎡，环比7月6672元/㎡下降约16%，每平方米下调幅度约达千元.8月全市住宅签约均价环比大幅下调主要原因为:中端住宅销售比重上扬拉低全市均价（如下表）。粗略统计8月份签约均价6000元以下面积比重达76%（以栋签约均价为基础），而7月份则为61%.与此同时,中高端住宅（如别墅和高端洋房）成交比重环比7月下滑,如8月份8000元以上面积比重占12%,7月份则为18%。 08年8月部分楼盘成交情况 “90/70”供应比例继续刷新历史最接近值? 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以90㎡为户型界线，按套数划分，08年8月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占60%（7月份为52%），90㎡以上占40%（7月份为48%）。90平方米以下户型供应套数继7月份后第二次超过90平方米以上户型，“90/70”供应比例继续刷新历史最接近值。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“90/70”项目不断推出、东莞市场从来偏爱大户型的现状催生更多“合拼户型”。8月镇区销售发力?签约比重达至08年以来最高? 合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年8月城区签约比重大幅下滑，跌至08年以来最低值、07年以来第二低值。08年8月城区签约比重为31.1%（7月为46.2%），镇区签约比重为68.9%（7月为53.8%）。8月份城区签约比重的下滑主要原因为8月城区无大开盘动作，以存货促销为主，镇区则开盘不断，部分项目大幅调价促成大量成交。合富辉煌东莞市场研究部分析，直接降价在短时间内促进成交，有效地改观