合富辉煌广州市黄埔乐捷图广场营销的的策划案.ppt

房地产策划大全——名企历年案例 2010房产大师案例集地产营销策划 前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业 研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 www.tuanyuan.tv 住宅地产策划 《房地产策划大全—名企历年案例 》  团圆网 www.tuanyuan.tv 黄埔乐捷图广场 营销策划案 项目基本资料 商业部分总建筑面积：14477.88平方米 配套车位数：200个（包括外广场） SWOT----优势分析 地段优势 紧邻黄埔中心商业区大沙地，附近拥有区域最高素质的住宅社区。 SWOT----劣势分析 地段劣势 属于次商业带。主力消费人流仍无法向项目所在地流动。 SWOT----机会分析 区域发展 大沙东商业规划已经基本成型，人流逐渐集中引导次商业地带提升。 SWOT----威胁分析 商业分布 项目虽然处于次商业带，但是同大沙东路商业核心仍有一定距离。同时，部分主力商业已经进驻主消费核心，对于项目的招商将和经营将产生影响。 项目分析小结 项目位于黄埔区核心商业地带，交通便捷，附近拥有众多高素质住宅群。但是由于具体位置已经脱离核心，属于次商业带，因此在招商以及经营定位上必须与同区其他商业拉开一定的距离。对于项目正整体经营策划，主要是解决商业经营定位与市场形象的建立与提升两方面问题。 供求关系 供求关系 一手市场供求基本平衡。2001-2005年，广州十区共批出商铺282.33万m2，一手商铺成交面积为264.77万m2，商铺供求基本平衡； 二手交易市场逐步活跃。从2001年到2005年，广州十区二手商铺的交易面积呈现逐年上升的态势,近5年来其成交二手面积为179.50万m2，一、二手商铺成交面积之比为6：4。 供应量对比分析 供应量对比分析 广州全市一手商铺成交呈现以老三区为高点，向边缘区域依次递减的特征； 老三区东山、越秀、荔湾三区由于有多年商业底蕴的支持，一手商铺成交价格依然高企，2001-2005年商铺一手价格在13000-20000元/m2左右，位于全市各区一手商铺价格的“第一梯队”。其中，尤以越秀区价格最高，其主要原因在于山海城、海中宝、名盛广场等商场的销售拉高了区域整体均价。 此外，天河、海珠两区随着城市建设的带动，一手商铺价格紧跟老三区，在10000-14000元/m2之间，位于全市商业价格的“第二梯队”。 而黄埔和白云则位于“第三梯队”，价格为8000元/m2左右。 芳村、番禺、花都最低，为5000元/m2左右。 广州各区二手商铺成交价格与一手类似，都呈现出以中心城区为高点，向边缘区域依次递减的特征。 各区商业特点对比 分布特征 分布特征 从总体的规划地理版图来看，黄埔区70％以上的地块都为工业厂房及仓储用地！ 黄埔区的综合商业圈主要分布在大沙地一带；同时，依托黄埔港物流优势，发展专业市场。 大沙地一带是黄埔区商业繁华路段，这条大道拥有纵多等大型综合商场；商业街分布着新华书店、 各式士多店、时装店、鞋店、花店、药店、摄影冲印店、中式快餐店、麦当劳餐厅、西餐厅等。 商业特色 供求关系 供求关系 价格走势 发展趋势 发展趋势 大沙地中心城区商业不断强化： 在政府的规划中，未来的黄埔区将有两个中心城区，包括大沙地中心城区和南岗副中心城区。 大沙地中心城区是黄埔区的行政、商业、文化、体育中心； 商业规模在原有大沙地商业的基础上，在丰乐路建设黄埔商业圈，建设成集商业、金融和居住用地的商业中心。 发展趋势 南岗副中心城区商业逐步发展 该区是黄埔区的副中心，也是东部产业区的服务中心。南岗副中心城区的发展，也将改变黄埔东部地区商业配套相对欠缺的窘迫局面。 大沙地商业规划 大沙地作为黄埔区的传统中心区，在重构的黄埔规划中被定位为“黄埔区的行政、文化、居住商业中心”，范围为：北至广园东快速路、南至珠江、东至石化路、西至横沙东侧的规划城市次干道，用地面积约为7.8平方公里。在黄埔区政府“两线三片”的产业用地调整中，大沙地商业中心将重点开发，主要引入大型商贸设施。 大沙地商业分布 大沙地商业分布 大沙地商业分布图 区域街铺市场情况 区域街铺市场情况 区域商场铺情况 区域分析总结 商业旺点集中在大沙东路西路段； 租金的分布以大沙东路西段为中心，向四周递减； 地铁五号线2008年的开通，将为区域的商业发展提速； 经营业态主要是服装、鞋类、书店、电器、餐饮，以日常所需为主，缺乏个性化商业； 商业经营以街铺为主，商场经营不多； 黄埔区消费者仍习惯于街铺消费，故品牌店都选择街铺经营； 区域内缺乏大型购物商场，目前的商场经营档次低，经营状况不甚理想； 项目定位推导 需要考虑的因素—— 商业经营模式选择 大卖场 业态：超